Aralık 2025 Kira Artış Oranı Hangi Veriye Göre Belirlenir?
Kira artış oranlarının belirlenmesinde tek yetkili merci ve veri kaynağı Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan enflasyon verileridir. Ancak kamuoyunda sıkça karıştırılan bir husus, hangi enflasyon verisinin baz alınacağıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili maddeleri gereğince, kira artış tavan oranı Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalaması esas alınarak belirlenir. Bu, aylık enflasyon veya yıllık enflasyon oranından farklı bir veridir ve son bir yılın ortalama fiyat artışlarını yansıttığı için daha dengeli bir artış oranı sunmayı hedefler. 2025 Aralık ayında sözleşmesini yenileyecek olanlar için geçerli olacak bu oran, Kasım ayı enflasyon verilerinin açıklanmasıyla netleşecektir. Türkiye İstatistik Kurumu, her ayın 3'ünde (hafta sonuna denk gelmesi durumunda takip eden ilk iş gününde) bir önceki ayın verilerini kamuoyu ile paylaşır. Dolayısıyla, 3 Aralık 2025 tarihinde saat 10:00'da açıklanan verilere göre Aralık ayının zam oranı ise %35,91 olarak belirlenmiştir. Aralık ayı boyunca yenilenecek tüm konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri için yasal üst sınırı oluşturacaktır.
Konut Ve İş Yeri Kiralarında Zam Oranı Farklılık Gösterir Mi?
Geçmiş yıllarda, özellikle pandeminin ekonomik etkilerini dengelemek amacıyla konut kiralarında yüzde 25'lik bir tavan uygulaması yapılmıştı. Ancak bu uygulamanın süresi dolmuş ve piyasa tekrar normal yasal seyrine döndü. 2025 yılı itibarıyla, hem konut kiralarında hem de iş yeri kiralarında artış oranı hesaplamasında herhangi bir ayrım bulunur. Her iki gayrimenkul türü için de geçerli olan tavan oran, TÜİK tarafından açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamasıdır. İş yeri kiralarında tacirler arasında yapılan sözleşmelerde serbesti ilkesi biraz daha geniş yorumlanabilse de, temel kural yine enflasyon verilerine dayalıdır. İş yeri sahipleri ve kiracıları, ticari faaliyetlerin sürdürülebilirliği açısından genellikle bu oranları baz alarak ilerlemeyi tercih ederler. Konutlarda ise durum daha nettir; kiracı kabul etmediği sürece mülk sahibi yasal oranın üzerinde bir artışı dayatamaz.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, sözleşmede yazan özel hükümlerdir. Eğer sözleşmede "artış oranı TÜFE + ÜFE ortalaması olacaktır" gibi eski kanunlara dayanan veya geçersiz bir madde varsa, bu madde uygulanmaz ve kanunun emredici hükmü olan TÜFE on iki aylık ortalaması geçerli olur. Hukuki güvenliğin sağlanması açısından, sözleşme yenileme dönemlerinde bu detayların atlanmaması gerekir.
Kira Bedeli Hesaplaması Nasıl Yapılır?
Kira artış oranının açıklanmasının ardından en çok merak edilen konu, bu oranın mevcut kiraya nasıl yansıtılacağıdır. Hesaplama yöntemi oldukça basittir ancak kuruşu kuruşuna doğru yapılması önemlidir. Matematiksel olarak ifade etmek gerekirse; mevcut kira bedeli ile açıklanan oran çarpılır ve çıkan sonuç mevcut kiraya eklenir. Örneğin, 2025 Kasım ayında ödenen son kiranın 15.000 TL olduğunu varsayalım. 3 Aralık 2025 tarihinde açıklanan on iki aylık ortalamanın yüzde 40 olduğunu düşünelim. Bu durumda yapılacak artış miktarı 6.000 TL olacaktır. Yeni kira döneminde, yani Aralık 2025'ten itibaren bir yıl boyunca ödenecek aylık kira bedeli 21.000 TL olarak güncellenir.
Hesaplamalar manuel olarak yapıldığında veya sözlü olarak iletildiğinde bazen yanlış anlaşılmalara sebebiyet verebilmektedir. Oysa profesyonel bir kira takibi uygulaması kullanıldığında, sistem güncel oranları otomatik olarak çeker ve yeni kira bedelini hesaplayarak her iki tarafa da bildirim gönderebilir. Bu sayede "zam oranı neydi", "ne kadar ödemem gerekiyor" gibi belirsizlikler ortadan kalkar ve süreç şeffaf bir zemine oturur.
Beş Yılı Dolduran Kiracılar İçin Kira Zammı Süreci Nasıl İşler?
Türk Borçlar Kanunu'na göre, kira ilişkisinde beş yılını dolduran kiracılar için "kira tespit davası" açılma hakkı doğar. Bu durum, standart TÜFE artışından farklı bir prosedürdür. Eğer bir kiracı aynı mülkte beş yıldır oturuyorsa ve ödediği kira bedeli, bölgedeki emsal kiraların ve rayiç bedellerin çok altında kalmışsa, mülk sahibi kira tespit davası açarak kiranın piyasa koşullarına göre güncellenmesini talep edebilir. Aralık 2025'te beşinci yılını dolduran bir sözleşme söz konusuysa, mülk sahibi sadece TÜFE oranında artışla yetinmek zorunda değildir. Hakimin takdir edeceği, bilirkişi raporları ve emsal değerlerle belirlenecek yeni bir kira bedeli talep edilebilir. Ancak bu dava açılmamışsa veya taraflar arasında yeni bir protokol yapılmamışsa, geçerli olan artış yine TÜFE on iki aylık ortalamasıdır. Beş yıl kuralı, otomatik bir yüksek zam hakkı vermez; sadece yargı yolunu açar veya taraflara pazarlık masasında yeni bir zemin sunar.
Ev Sahibi Ara Zam Talep Edebilir Mi?
Ekonomik dalgalanmaların yaşandığı dönemlerde mülk sahipleri, yıllık artışın enflasyon karşısında eridiğini düşünerek yıl ortasında "ara zam" talebinde bulunabilirler. Ancak Türk hukuk sisteminde kira artışları yıllık olarak yapılır ve sözleşme süresi bitmeden, yani bir yıl dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Kiracı, kendi rızasıyla bir artış yapmayı kabul etmediği sürece, mülk sahibinin ara zam yapma veya bunu dayatma gibi bir yasal hakkı bulunmamaktadır. Sözleşme hükümleri bir yıl boyunca bağlayıcıdır. Aralık 2025'te belirlenen kira bedeli, Aralık 2026'ya kadar sabit kalacaktır. Mülk sahiplerinin bu konuda ısrarcı olması, kiracıyı taciz boyutuna varan baskılarla zorlaması hukuki suç teşkil edebilir.
Kira Ödemelerinde Banka Zorunluluğu
Kira ilişkisinin en önemli ispat aracı ödeme dekontlarıdır. Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın düzenlemeleri gereği, konut ve iş yeri kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur. Elden ödeme yapılması, vergi kayıp ve kaçağına neden olduğu gibi, olası bir ihtilaf durumunda ödemenin yapıldığının ispatlanmasını da imkansız hale getirir.
Zamlı kiranın ödenmeye başlandığı ilk ay, açıklama kısmına "Aralık 2025 yeni kira bedeli" gibi bir not düşülmesi faydalı olacaktır. Bu, tarafların yeni rakam üzerinde mutabık kaldığını gösteren bir delil niteliği taşır. Banka kanalıyla yapılan ödemeler, mülk sahibi için gelir vergisi beyanında, kiracı için ise borcunu ödediğinin ispatında kullanılır. Ödemelerin düzenli takibi ve arşivlenmesi konusunda dijital çözümlerden faydalanmak, geriye dönük taramalarda saniyeler içinde sonuç almanızı sağlar.
Dijital Mülk Yönetiminin Avantajları
Teknolojinin hayatımızın her alanına girmesiyle birlikte, mülk yönetimi de klasik defter-kalem yöntemlerinden sıyrılıp dijitalleşmektedir. Özellikle birden fazla mülkü olanlar veya iş yoğunluğu nedeniyle kira takibi süreçlerine vakit ayıramayanlar için manuel takip yöntemleri büyük riskler barındırır. Gözden kaçan bir tarih, yapılmayan bir zam veya eksik yatan bir kira, uzun vadede ciddi maddi kayıplara yol açabilir.
Tüm bu karmaşık hesaplamalar, takip edilmesi gereken tarihler ve yasal prosedürler gözünüzü korkutmasın. Mülk yönetimini profesyonel bir asistan titizliğiyle yürütmek, kira artış oranlarını anında öğrenip sözleşmelerinize yansıtmak ve ödemelerinizi tek bir ekrandan kontrol etmek için Ehane yanınızda. Ehane, mülk yönetiminin tüm zorluklarını sizin yerinize üstlenerek, size sadece yatırımınızın keyfini sürmeyi bırakır. Hemen Ehane uygulamasını indirin; mülklerinizi, sözleşmelerinizi ve nakit akışınızı güvenle, kolayca ve profesyonelce yönetmeye bugünden başlayın.
