Aidat ve Ortak Gider Nedir, Kim Ödemekle Yükümlüdür?
Aidat, apartman veya site yönetiminin ortak alanlarda sunduğu hizmetlerin finansmanını sağlamak için alınan düzenli ödemelerdir. Bu ödemeler; güvenlik, temizlik, peyzaj, bakım, enerji ve yönetim giderlerini kapsar.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre hem kat malikleri hem de kiracılar, bu ortak giderlerden sorumludur. Ancak burada önemli bir ayrım bulunur, aidat borcundan birincil sorumlu kat malikidir ama kira sözleşmesinde belirtilmişse bu ödemeyi doğrudan kiracı yönetim hesabına veya ev sahibine yapmalıdır. Kiracı ödemeyi yapmazsa, yönetim öncelikle ev sahibinden tahsil etme hakkına sahiptir.
Aidatların ödenmemesi; temizlik, güvenlik, bakım, enerji ve asansör gibi ortak hizmetlerin aksamamasına neden olabileceği için hızlı ve doğru adımlar atmak çok önemlidir. Kira sözleşmesinin aidat yükümlülüklerini açıkça belirtmesi büyük önem taşır.
Kiracının Aidat Ödememesi Durumunda Ev Sahibi Ne Yapabilir?
Kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda, ev sahibi hem hukuki hem de idari yollarla haklarını koruyabilir. Bu durumda atılabilecek adımlar:
Öncelikle kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Yönetim veya ev sahibi, borcun miktarını ve ödeme süresini belirterek kiracıya yazılı bir ihtar göndermelidir. Bu belge ilerleyen süreçte delil niteliği taşır. Sonraki aşamada ödeme süresi tanınmalıdır. Genellikle 7-15 gün arasında bir süre verilmesi makuldür. Bu süre sonunda ödeme yapılmazsa yasal süreç başlatılabilir.
Ödemenin yapılmaması halinde yasal süreç başlatılabilir. Aidat borcu, İcra ve İflas Kanunu kapsamında tahsil edilebilir. Ev sahibi veya yönetim, icra dairesine başvurarak ilamsız icra takibi başlatabilir. Biriken aidatların ödenmemesi tahliye sebebi oluşturabilir. Kiracının aidatları sürekli aksatması veya ödememesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi gereği kiracının tahliyesine sebep olabilir. Düzenli belge kaydı tutmak ve iletişim sürecini resmî olarak yürütmek sürecin hızlanmasını sağlar.
Aidat Ödemeyen Kiracılara Karşı Site Yönetimi Ne Yapabilir?
Site veya apartman yönetimi, aidatlarını ödemeyen kiracılara karşı doğrudan işlem yapabilir. Ödeme yapmayan kiracılar için öncelikle yazılı uyarı ve bildirim verilir. Yönetim, önce kiracıya yazılı uyarı gönderir. Bu uyarıda borcun miktarı, ödeme tarihi ve yasal sonuçlar belirtilmelidir.
Ödememe halinin devam etmedi durumunda gecikme tazminatı uygulanabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, aidat borcunu zamanında ödemeyenlerden, borcun her ay için %5 oranında gecikme tazminatı talep edilebilir. Ortak alan kullanım kısıtlaması da uygulanabilecek yaptırımlardan biridir. Havuz, spor salonu gibi ortak alanların geçici kısıtlanması mümkündür ancak bu uygulama tamamen yasaklayıcı nitelikte olmamalıdır.
Tüm uyarılara rağmen aidat ödemesi yine yapılmıyorsa icra takibi başlatılabilir. Yönetim, kiracı yerine doğrudan kat malikine karşı icra takibi başlatabilir. Yönetim açısından en önemli unsur, her adımın yasal çerçevede ve belgeli şekilde yürütülmesidir.
Aidat Borcunun Tahsilinde En Etkili Yasal Yol: İcra Takibi
Aidat borcunun tahsilinde en hızlı ve yasal yöntem, ilamsız icra takibidir. Borçludan (kiracı veya ev sahibi fark etmeksizin) ödeme yapılması istenir. Süreç şu adımlarla ilerler:
- İcra dairesine başvuru: Yönetim veya kat maliki, borcun detaylarını belirterek icra dairesine başvurur.
- Ödeme emri gönderilmesi: İcra dairesi, borçluya bir ödeme emri yollar. Borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir.
- Haciz veya tahsil: Takip kesinleşirse, borçlu mal varlığı üzerinden haciz işlemi uygulanabilir.
- Gecikme faizi: Aidat borçlarına aylık %5 gecikme faizi eklenir. Bu da tahsil edilen tutarı artırır.
Yöntemler doğru uygulandığında genellikle 30-45 gün içinde sonuç verir ve mahkeme kararı gerektirmediği için pratiktir.
Kiracının Aidat Borcunu Ödememesi Tahliye Sebebi mi?
Evet, belirli koşullarda kiracının aidat borcunu ödememesi tahliye sebebi sayılır. Türk Borçlar Kanunu madde 315’e göre, kiracı kira sözleşmesinde üstlendiği yan giderleri (aidat, ortak gider gibi) ödemezse, kiraya veren tarafından yazılı olarak uyarılmalı ve makul bir süre verilmelidir. Verilen sürenin sonunda borç ödenmezse, kiraya veren kiracının tahliyesi için dava açabilir. Tahliye süreci için dikkat edilmesi gerekenler:
- İhtarın noter aracılığıyla gönderilmesi gerekir.
- Borç miktarı açıkça belirtilmelidir.
- Ödeme süresi dolduktan sonra, kiracının ödemediği her ay yeni bir hak doğurur.
- Süreci belgeli şekilde yürütmek, ileride açılacak davalarda güçlü delil oluşturur.
Aidat Ödemeyen Kiracıya Noterden İhtarname Gönderme
Kiracıya karşı yasal süreci başlatmadan önce en etkili adımlardan biri, noter aracılığıyla ihtarname göndermektir. İhtarname işlemi hem resmiyet kazandırır hem de kiracının ödeme sorumluluğunu netleştirir. İhtarname örneğinde şu unsurlar yer almalıdır:
- Kiracının adı, adresi, sözleşme bilgileri
- Ödenmeyen aidat miktarı
- Son ödeme tarihi
- Yasal sonuçlara dair uyarı (örneğin, icra takibi veya tahliye davası açılacağı bilgisi)
İhtarname gönderildikten sonra kiracı ödeme yapmazsa, ev sahibi doğrudan icra takibi başlatabilir. Hazırlanan belge dava sürecinde en güçlü kanıtlardan biri olacaktır.
Aidat Ödemelerini Düzenli Takip Etmenin Önemi
Aidatların zamanında ödenip ödenmediğini düzenli takip etmek, sorunları büyümeden çözmenin anahtarıdır. Yönetimler genellikle aidat ödemelerini manuel olarak takip ettiğinde gecikmeler gözden kaçabilir. Bu durumun önüne geçmek için dijital çözümlerden faydalanmak gerekir. Aidat takibini kolaylaştırmak için:
- Dijital sistem veya uygulama kullanmak (örneğin otomatik hatırlatma sistemleri)
- Her daire için ayrı borç-alacak kayıt tablosu oluşturmak
- Aidat ödemelerinin dekontlarını saklamak
- Düzenli raporlama yapmak
Yönetimler İçin Pratik ve Yasal Çözüm Önerileri
Aidatlarını ödemeyen kiracılarla uğraşmak zaman alıcı ve yıpratıcı olabilir. Ancak doğru sistemle bu süreç hem kolaylaşır hem de profesyonelleşir. Her ay sonunda aidat durumu raporu hazırlanmalı. Ödemeyenlere ilk etapta SMS veya e-posta yoluyla bilgilendirme yapılmalı. Üçüncü uyarıdan sonra noter ihtarnamesi gönderilmelidir. Borçlu listesi yönetim defterinde tutulmalıdır. Toplantılarda ödemeyenler hakkında alınan kararlar tutanak altına alınmalıdır. Uygulanacak pratik yöntemlerle hem şeffaf bir yönetim sağlanır hem de yasal süreçlerde güçlü bir dosya oluşturulur.
Aidat Tahsilinde Profesyonel Destek Almanın Avantajları
Birçok yönetim, borçlu kiracılarla uğraşırken zaman ve kaynak kaybı yaşar. Bu durumda profesyonel mülk yönetimi hizmeti almak, süreci hem hızlandırır hem de yönetim yükünü azaltır. Profesyonel yönetim firmaları; aidat takibi, borç bildirimi, icra süreci takibi ve raporlama işlemlerini sizin adınıza yürütür. Bu sayede:
- Geciken ödemeler hızlıca tespit edilir,
- Yasal sürece zamanında başlanır,
- Yöneticiler kişisel sorumluluk altına girmeden süreci profesyonellere devreder.
- Süreci güvenilir bir şekilde yönetecek kurumsal çözümler tercih edilmelidir.
Ehane ile Aidat Sorunlarını Kolayca Yönetin
Aidat ödemelerini düzenli takip etmek, borçlu kiracılara yasal süreç başlatmak veya iletişimi yönetmek ciddi bir zaman ve emek ister. Ehane, bu süreci sizin adınıza profesyonel olarak yürüten, dijital ve insan odaklı bir mülk yönetimi sistemidir. Ehane’nin sunduğu avantajlar:
- Kiracı ve ev sahibi arasındaki tüm aidat süreçlerini şeffaf şekilde yönetir.
- Otomatik hatırlatmalar ve dijital bildirimlerle ödemelerin aksamasını önler.
- Aidat takibini kolaylaştırarak yönetim yükünü azaltır.
- Hukuki sürece gerek kalmadan çözümler üretir.
Siz de Ehane ile tanışarak mülk yönetiminde aidat ve gider sorunlarını minimuma indirebilir, profesyonel desteğin farkını yaşayabilirsiniz. Aidatlarını ödemeyen kiracılarla uğraşmak artık sizin sorununuz olmasın! Ehane’nin profesyonel mülk yönetimi hizmetiyle, tüm aidat takibi ve tahsil süreci sizin adınıza yönetilir. Şeffaf, dijital ve güvenilir çözümlerle aidat sorunlarını kolayca çözmek için bugün Ehane ile iletişime geçin.
