TKGM Parsel Sorgulama Sistemi Nedir ve Nasıl Çalışır?
Türkiye sınırları içerisindeki tüm taşınmazların harita ve mülkiyet bilgilerini vatandaşlara sunan Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Parsel Sorgulama Uygulaması, arsa alım sürecinin ilk adımıdır. Sistem, karmaşık kadastro verilerini herkesin anlayabileceği bir harita arayüzüne dönüştürür. Yatırımcıların elindeki tapu bilgilerini doğrulaması veya ilgilendikleri arazinin tam konumunu tespit etmesi için en güvenilir kaynak burasıdır.
Sistemin çalışma mantığı coğrafi bilgi sistemlerine dayanır. Her bir toprak parçası, tıpkı insanların kimlik numarası gibi kendine özgü bir kimliğe sahiptir. Kimlik "İl, İlçe, Mahalle, Ada ve Parsel" bilgilerinden oluşur. Bilgileri sisteme girdiğinizde, uydu görüntüleri üzerinde söz konusu arazinin sınırları net bir şekilde çizilir. Sistem sadece konumu göstermekle kalmaz, aynı zamanda parselin öznitelik bilgilerini de sunar. Bilgiler arasında taşınmazın yüzölçümü, niteliği (arsa, tarla, bahçe vb.) ve pafta bilgisi yer alır. Harita üzerinden parsel incelemesi yaparken, sistemin sunduğu "uydu" ve "harita" katmanları arasında geçiş yaparak arazinin hem coğrafi yapısını hem de resmi yollara olan cephesini analiz edebilirsiniz.
Arsa Konumu Doğrulamanın Önemi ve Riskler
Bir arsa veya tarla satın alırken karşılaşılan en büyük risklerden biri, size gösterilen yer ile tapuda size devredilen yerin farklı olmasıdır. Sınırların belirsiz olduğu kırsal arazilerde veya geniş boşlukların bulunduğu yeni gelişim bölgelerinde sıklıkla yaşanır. Satıcı veya emlakçı, size manzarası güzel, yolu açık ve düzgün bir araziyi gezdirip beğendirebilir; ancak tapu dairesinde imzayı attığınız yer, o arazinin arka tarafındaki bataklık, eğimli veya yola cephesi olmayan parsel olabilir. Konum doğrulama işlemi yaparken şu adımları izlemek riskleri ortadan kaldırır:
- Satıcıdan tapu fotokopisini veya ada/parsel bilgilerini isteyin.
- Bilgileri parsel sorgulama ekranına girerek resmi konumu tespit edin.
- Uygulamanın harita servisi üzerinden arazinin şeklini inceleyin. Size sahada gösterilen arazinin geometrik şekli (kare, dikdörtgen, yamuk vb.) ile ekranda gördüğünüz şekil birebir uyuşmalı.
- Mümkünse, arazinin bulunduğu yere gittiğinizde mobil cihazınızın konum özelliğini (GPS) açarak, harita üzerindeki mavi nokta (siz) ile parselin sınırlarının çakışıp çakışmadığını kontrol edin.
Uydu Görüntüleri Üzerinden Arazi Analizi Nasıl Yapılır?
Parsel sorgulama uygulamaları sadece arazinin sınırlarını göstermekle kalmaz, aynı zamanda yüksek çözünürlüklü uydu görüntüleri sayesinde arazinin fiziksel durumu hakkında da ipuçları verir. Arazinin üzerine gitmeden önce yapacağınız detaylı analiz, o arsanın yatırım değerini belirlemede kritik rol oynar. Harita üzerinden bakarken sadece sınırlara değil, arazinin dokusuna ve çevresine de odaklanmalısınız. Uydu görüntülerini analiz ederken dikkat etmeniz gereken detaylar şunlardır:
- Eğim ve Topografya: Uydu görüntüleri genellikle iki boyutludur ancak gölgelenmeler ve bitki örtüsünün yapısı arazinin eğimi hakkında bilgi verir. Bazı gelişmiş harita uygulamaları "arazi" modu ile yükselti farklarını gösterir. Çok eğimli araziler, inşaat maliyetlerini ciddi oranda artırır. Hafriyat ve istinat duvarı maliyetleri, ucuz görünen bir arsayı en pahalı yatırıma dönüştürebilir.
- Bitki Örtüsü ve Zemin Yapısı: Arazinin üzerindeki ağaç yoğunluğu, kayalık alanlar veya su birikintileri uydu görüntülerinden anlaşılabilir. Koyu yeşil ve sık bitki örtüsü bazen verimli toprağı işaret ederken, bazen de arazinin bataklık veya sulak alan olduğunu gösterebilir.
- Yüksek Gerilim Hatları: Harita üzerinden inceleme yaparken arazinin üzerinden geçen çizgileri takip edin. Parselin tam üzerinden veya çok yakınından geçen yüksek gerilim hatları, hem sağlık açısından risk oluşturur hem de arazinin imar iznini ve değerini olumsuz etkiler.
- Dere Yatakları ve Su Kaynakları: Arazinin yakınında kıvrımlı hatlar şeklinde görünen yapılar dere yataklarını işaret eder. Kurumuş bir dere yatağı bile olsa, alanlar taşkın riski taşır ve genellikle imara kapatılır. Haritada parselin dere koruma bandında kalıp kalmadığını kontrol etmek gerekir.
Kadastral Yol ve Fiili Yol Arasındaki Farklar
Harita üzerinden parsel incelerken yapılan en büyük hatalardan biri, arazinin yanında görünen her yolu resmi yol zannetmektir. Tarla vasıflı arazilerde veya henüz imar uygulaması geçmemiş bölgelerde, köylülerin veya arazi sahiplerinin kendi imkanlarıyla açtığı traktör yolları bulunur. Yollar uydu görüntüsünde açık bir yol gibi görünür, ancak resmi kayıtlarda (kadastral paftada) yol olarak geçmeyebilir. Resmi yolu olmayan bir parsel "mahreçsiz" olarak adlandırılır ve tür parsellere yasal olarak inşaat yapılamaz. Parsel incelemesi yaparken sadece uydu görüntüsüne değil, kadastro katmanına da bakmalısınız. Ayrım yapabilmek için şunlara dikkat edilmelidir:
- Kadastro Katmanı Kontrolü: Sorgulama ekranında parselin sınırlarını belirleyen çizgilerin yanında, parseli çevreleyen ve bir ağa bağlanan boşluklar resmi yoldur. Eğer parseliniz diğer parsellerle tamamen çevriliyse ve arada bir boşluk (yol) yoksa, o parselin resmi yolu yoktur.
- Geçit Hakkı: Resmi yolu olmayan bir parsel satın alırsanız, yola çıkabilmek için komşu parsellerden mahkeme yoluyla veya anlaşarak "geçit hakkı" almanız gerekir. Ekstra maliyet ve hukuki süreç demektir.
- Yol Genişliği: Haritada görünen yolun genişliği de önemlidir. İmar planlarında belirli bir genişliğin altındaki yollar çıkmaz sokak veya yetersiz yol olarak değerlendirilebilir.
- İmar Durumu Ve Yapılaşma Koşullarının Ön İncelemesi
- Parsel sorgulama uygulamaları size arazinin mülkiyet sınırlarını gösterir ancak o arazinin üzerine ne yapabileceğinizi (imar durumunu) detaylı olarak söylemez. Ancak, harita üzerindeki veriler size güçlü ipuçları verir. "Nitelik" kısmında yazan bilgi, arazinin potansiyeli hakkında ilk veriyi sunar. Nitelik kısmında "Arsa" yazıyorsa arazinin imar uygulamasının yapıldığını ve belediye sınırları içinde yapılaşmaya uygun olduğunu gösterir. Ancak "Tarla", "Bağ", "Bahçe" gibi ifadeler yer alıyorsa durum farklıdır. Harita üzerinden şu çıkarımları yapabilirsiniz:
- Komşu Yapılaşmalar: İlgilendiğiniz parselin çevresindeki yapılaşma yoğunluğu, bölgenin imar durumu hakkında fikir verir. Eğer çevrede çok katlı binalar varsa, sizin parselinizin de benzer bir imar hakkına sahip olma ihtimali yüksektir. Ancak çevrede sadece tek katlı köy evleri veya tarımsal yapılar varsa, bölgede yoğun bir imar izni olmayabilir.
- Yapı Yaklaşma Mesafeleri: Haritadan komşu binaların parsele ne kadar yaklaştığını inceleyin. Binaların yoldan ve birbirlerinden ne kadar içeride yapıldığı, o bölgedeki "çekme mesafeleri" hakkında bilgi verir. Parselinize yapacağınız binanın taban oturum alanını hesaplamanızda yardımcı olur.
- Terkler ve Kesintiler: Eğer "tarla" vasıflı bir yer alıp ileride "arsa" olmasını bekliyorsanız, harita üzerinden belediyenin olası yol ve park alanlarını tahmin etmeye çalışın. Ham araziler imara açılırken, toplam alanın yaklaşık %40-45'i Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) olarak bedelsiz kesilir. Yani haritada gördüğünüz 1000 metrekarelik bir tarlanın, imar geçtikten sonra size yaklaşık 550-600 metrekare net arsa olarak döneceğini hesaba katmalısınız.
Hisseli Tapu Ve Harita Üzerindeki Belirsizlikler
Türkiye'deki arazi yatırımlarında en karmaşık konulardan biri hisseli tapulardır. Parsel sorgulama ekranında tek bir bütün olarak gördüğünüz büyük bir arazinin aslında onlarca farklı sahibi olabilir. Sistem size parselin tamamını gösterir, ancak sizin alacağınız hissenin parselin hangi köşesine denk geldiğini göstermez. Çünkü hisseli tapularda (rıza-i taksim sözleşmesi yoksa) herkes arazinin her karesine ortaktır.
Ekranda 10.000 metrekarelik devasa bir arazi görürsünüz ve size 1.000 metrekaresinin satıldığı söylenir. Ancak harita üzerinde "benim yerim şurası" diye bir ayrım resmi olarak yoktur. Satıcıların harita üzerinde rastgele bir yeri işaretleyip "senin yerin burası" demesine itibar etmemelisiniz. Hisseli yerlerde harita incelemesi yaparken, parselin toplam büyüklüğüne ve hissedar sayısına odaklanmak daha doğrudur. Arazinin geometrisinin hisselerin fiili kullanımına izin verip vermediğini de kontrol etmelisiniz. Örneğin çok dar ve uzun (şerit gibi) bir parselde, çok sayıda hissedarın yerleşmesi fiziksel olarak imkansız olabilir.
Yatırım Sonrası Yönetim ve Takip Süreçleri
Arsa yatırımı, sadece satın alma işlemiyle biten bir süreç değildir. Doğru parseli bulup, harita üzerinden inceleyip, tapusunu aldıktan sonra asıl serüven başlar: mülkün değerini korumak ve yönetmek. Arsanın düzenli olarak kontrol edilmesi, vergilerinin ödenmesi, imar durumu değişikliklerinin takibi ve bölgedeki gelişimlerin izlenmesi gerekir. Birçok yatırımcı arsayı aldıktan sonra "unutur" ve yıllar sonra ilgilenmeye başladığında işgallerle veya hukuki sorunlarla karşılaşabilir.
Yatırım amacıyla aldığınız arsaların, tarlaların veya konutların takibi artık eskisi kadar zor değil. Ehane, sahip olduğunuz tüm gayrimenkulleri tek bir dijital platform üzerinden profesyonel bir bakış açısıyla yönetmenizi sağlar. Kiradaki mülkleriniz için finansal süreçleri şeffaflaştıran Ehane profesyonel mülk yönetimi standartlarını bireysel kullanıcıların hizmetine sunar. Geleceğinize yatırım yaparken, yatırımlarınızı yönetmeyi şansa bırakmayın; Ehane ile mülklerinizin kontrolü her an parmaklarınızın ucunda olsun.
