Rayiç Bedel Nedir ve Neden Önemlidir?
Rayiç bedel, bir taşınmazın bulunduğu bölgedeki piyasa değerini temsil eden ve belediyeler tarafından belirlenen asgari değerdir. Bu değer hem emlak vergisi hem de tapu harçları gibi çeşitli yasal yükümlülüklerin hesaplanmasında temel alınır. Dolayısıyla rayiç bedeldeki her artış, doğrudan mülk sahibinin ve hane halkının cebini etkiler.
2025-2029 Rayiç Bedel Artışı: Nereye Ne Kadar Zam Geldi?
Haziran 2025 itibariyle, 2026-2029 yıllarında geçerli olacak yeni rayiç bedeller belirlendi ve muhtarlıklarda askıya çıkarıldı. Bu yeni belirlemelere göre bazı bölgelerde %1500'e varan artışlar dikkat çekiyor. İstanbul’un bazı ilçelerinin yeni rayiç bedel değerleri ise şöyle:
- Galataport bölgesi (Meclisi Mebusan Caddesi): Metrekare başına 1.459.000 TL
- Şişli Teşvikiye Mahallesi: 420.000 TL
- Kadıköy Bağdat Caddesi: 230.000 TL
- Şişli Harbiye Abdi İpekçi Caddesi: 600.000TL
- Beşiktaş Ahmet Adnan Saygun Caddesi: 225.639TL
Pek çok mahalle sakini, arsa metrekare değerlerinde 10 ila 15 kata varan artışlarla karşı karşıya kaldı. Bu durum, sadece ev sahiplerini değil, yeni gayrimenkul almak isteyenleri de yakından ilgilendiriyor.
Rayiç Bedel Artışı Neye Göre Belirlenir?
Metrekare bazlı rayiç bedel değerleri, belediyeler tarafından oluşturulan takdir komisyonları tarafından belirlenir. Değerleme kriterleri şunlardır:
- Sosyo-ekonomik gelişmişlik düzeyi
- Altyapı ve ulaşım olanakları
- Son yıllardaki emlak satış değerleri
Komisyonun belirlediği bu değerler dört yılda bir yenilenir. İlerleyen yıllarda, belirlenen değerlere yeniden değerleme oranının yarısı kadar zam uygulanarak güncellenir.
Yüksek Rayiç Bedel Emlak Vergisini Nasıl Etkiler?
Rayiç bedel artışının doğrudan etkilediği alanlardan biri emlak vergisidir. Emlak vergisi ise şu şekilde hesaplanır:
- Arsa payı: Örneğin, 10 daireli bir apartmanda arsa 200 m² ise, her daireye 20 m² düşer.
- Rayiç bedel: Arsa metrekare değeri ile çarpılır (20 m² x 1.459.000 TL gibi).
- Yapının inşaat maliyeti eklenir.
- Büyükşehir belediyesi sınırları içindeyse binde 2 oranı uygulanır.
Sonuç olarak; rayiç bedel 10 kat arttıysa, emlak verginizin de aynı oranda artması beklenebilir.
Rayiç Bedelin Tapu Harçlarına Etkisi Ne Olacak?
Emlak satışında, tapuda beyan edilen satış bedeli en az rayiç bedele eşit olmak zorundadır. Dolayısıyla artan rayiç bedeller, tapu harçlarını da artırır. Rayiç bedel arttığında tapu harcı tutarı da artar. Bu da hem satıcıların hem de yeni ev almak isteyenlerin maliyetlerini ciddi şekilde yükseltmiş olur.
Vatandaşlar Rayiç Bedel Artışına Dava Açabilir mi?
Rayiç bedel artışına karşı dava açmak mümkün. Ancak bu süreç sınırlı bir etki yaratıyor. Tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılmalı. Danıştay içtihadına göre ise 31 Aralık 2025’e kadar dava açılabiliyor. Avukat Resul Avcılar’a göre dava sürecinin belirli prosedürleri bulunuyor. Avcılar konuyla alakalı şu görüşlerini şu şekilde aktardı:
"Emlak rayiç bedellerinde fahiş fiyat hususu son dönemde kamuoyunda çokça konuşulan bir konu. Size belirlenen bu tespit kararlarına karşı nasıl bir hukuki yol izlenebilir, o konuda birkaç bilgi vermek isterim. Şöyle ki; Belediye takdir komisyonu kararlarına karşı itiraz dilekçesi verilebileceği gibi, dava açma hakkına da sahibiz. Burada ilk akla gelebilecek soru biz bu davayı ne zaman ve nerede açacağız olacaktır. Dava, takdir komisyonu kararının ilan (askı) tarihinden itibaren otuz gün içinde, işlemin yapıldığı yerdeki vergi mahkemesinde “iptal davası” olarak açılabilecektir. Mahkemeden yürütmenin durdurulması talep edilmesi önemlidir. Çünkü bu talebimizin kabulü halinde rayiç bedelin uygulanmasının tedbiren durdurulması sağlanır. Davanın kazanılması halinde ise mahkemeden belirlenen rayiç bedel üzerinden takdir komisyonu tarafından yeniden bir takdir yapılır. Dava açma süreleri konusunda zamanaşımı için önemli konular şunlardır:
- Takdir komisyonu kararlarının kesinleşme ve muhtarlıklardaki askı sürelerinin dolduğu tarih 30 Haziran ‘dır. Kurumlar tebliğden itibaren 15 gün içinde dava açmak zorundadır.
- Ancak emlak vergisi mükellefleri ise taşınmazın bağlı olduğu belediye veya muhtarlığa başvuru sonucu verilen cevaptan ya da herhangi bir şekilde öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açabilir.
- 30 Haziran’da süresi dolan askı kararları için, adli tatil (20 Temmuz-31 Ağustos) nedeniyle dava açma süresi 8 Eylül’e kadar uzar.
Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun 15.02.2023 tarihli kararına (E.2022/14, K.2023/2) göre, mükelleflerin en geç 31 Aralık 2025 tarihine kadar dava açması mümkündür. Bu karar, öğrenme tarihinden itibaren 30 günlük genel dava açma süresi içinde ve en geç kararın alındığı yılın son gününe kadar dava açılabileceğini belirtmektedir.
Hak kaybına uğramamak adına, takdir komisyonu kararlarının ilan edildiği 30 Haziran 2025 tarihinden itibaren 30 günlük süreyi dikkate alarak, (adli tatil nedeniyle) 8 Eylül 2025 tarihine kadar dava açılması, yeni değerlerin 2026 itibariyle uygulanacağı, davaların uzaması gibi durumlar dikkate alınarak iyi olacaktır."
Ev Sahiplerini ve Alıcıları Neler Bekliyor?
Yeni rayiç bedel artışı hem mevcut ev sahiplerini hem de yeni gayrimenkul almak isteyenleri derinden etkileyecek.
- Artan emlak vergileri
- Yükselen tapu harçları
- Kira değerlerine dolaylı yansımalar
- Artan taşınmaz edinme maliyetleri
Bu dönemde hem mali planlama hem de hukuki hakların bilinmesi her zamankinden daha önemli olabilir. Avukat Gülin Şahal ise maliyetlerle ilgili şu bilgileri paylaştı:
"Emlak vergisi matrahını oluşturan vergi değerinin tespitinde, emlak takdir komisyonunca belirlenen asgari ölçü birimi dikkate alınmaktadır. Bu değer ise, yeniden değerleme oranında artırılmak yerine, dört yılda bir bu komisyon tarafından yeniden tayin edilmektedir. Komisyonun, 2026–2029 yıllarını kapsayan dört yıllık dönem için belirlediği asgari birim değerlerinin %400 ila %800 arasındaki oranlarda artırılması ise uygulamadaki itirazları beraberinde getirilmiş ve emlak takdir komisyonu kararlarının mahiyetini gündeme taşımıştır."
2025 yılında geçerli olacak rayiç bedel güncellemeleri, Türkiye’nin birçok bölgesinde emlak piyasasını ve mülk sahiplerini doğrudan etkileyecek düzeyde yüksek oranlara ulaştı. Galataport bölgesinde metrekare bedelinin 1 milyon 459 bin TL, Teşvikiye’de 420 bin TL, Bağdat Caddesi’nde ise 230 bin TL olarak belirlenmesi, hem mevcut ev sahiplerinin emlak vergilerinde ciddi artışlara hem de yeni alıcıların tapu harçlarında kayda değer yükselişlere yol açacak.
Bazı bölgelerde 10-15 katı bulan artışlar, ekonomik şartlar göz önüne alındığında vatandaşların tepkisine neden olurken, hukuki yollara başvurmak da mümkün. Bu nedenle mülk sahipleri, yatırımcılar ve potansiyel alıcıların yeni rayiç bedellerin mali etkilerini dikkatlice analiz etmesi, bütçelerini ve yatırım planlarını bu yeni koşullara göre revize etmeleri gerekebilir. 2026 yılı için rayiç bedel ilanı resmi gazete de yapıldı. İlk ödeme ise bu sene gerçekleşecek.
