Kira Gecikme Faizi Nedir ve Yasal Dayanağı Var Mı?
Kira gecikme faizi, kiracının kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihte ödememesi durumunda, mülk sahibinin paranın zaman değerini kaybetmesi nedeniyle talep edebileceği bir tazminat türüdür. Bu durum keyfi bir uygulama değil, Türk Borçlar Kanunu kapsamında güvence altına alınmış yasal bir haktır. Kanun koyucu, borcun zamanında ödenmemesi durumunda alacaklının uğradığı zararın telafi edilmesini amaçlar.
Mülk sahipleri genellikle kiracıyla ilişkilerin bozulmaması adına bu faizi talep etmekten çekinebiliyor. Ancak ödemelerin sürekli olarak aksatılması, bir süre sonra ciddi bir maddi kayba dönüşebilir. Yasal dayanak noktasında Türk Borçlar Kanunu, taraflar arasındaki sözleşme özgürlüğünü esas alır ancak bu özgürlüğün sınırlarını da belirler. Yani kafanıza göre bir faiz oranı belirleyemezsiniz, ancak yasal sınırlar dahilinde hakkınızı arayabilirsiniz. Bu süreçte bir kira takibi sistemi kullanmak, ödeme günlerini ve gecikmeleri otomatik olarak izlemenize yardımcı olarak yasal süreci başlatmak için elinizde somut veriler olmasını sağlar.
Kira Sözleşmesinde Gecikme Faizi Maddesi Nasıl Olmalı?
Kira sözleşmeleri hazırlanırken genellikle kira bedeli ve artış oranı üzerine odaklanılır, ancak gecikme faizi maddesi çoğu zaman göz ardı edilir. Oysa ki bir anlaşmazlık durumunda mahkemelerin ilk baktığı yer, taraflar arasında imzalanmış olan kira sözleşmesidir. Sözleşmede gecikme faizi ile ilgili bir madde olup olmaması, uygulanacak prosedürü tamamen değiştirir.
Eğer sözleşmede özel bir faiz oranı belirlenmemişse, yasal faiz oranları devreye girer. Ancak taraflar sözleşmeye, kiranın gecikmesi durumunda uygulanacak bir ceza koşulu veya faiz oranı ekleyebilirler. Burada dikkat edilmesi gereken en kritik nokta, belirlenen oranın Türk Borçlar Kanunu'nun tavan sınırlarını aşmamasıdır. Kanuna göre sözleşmelere konulacak temerrüt faizi oranı, yıllık yasal faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz. Bu sınırın üzerinde belirlenen oranlar geçersiz sayılır ve yasal sınır üzerinden hesaplama yapılır. Dolayısıyla sözleşme hazırlarken "günlük %5 faiz uygulanır" gibi fahiş maddeler eklemek hukuken koruma sağlamaz.
Yasal Kira Gecikme Faizi Oranı Ne Kadardır?
Kira ödemelerinde uygulanacak faiz oranı, sözleşmede bir hüküm bulunup bulunmamasına göre değişiklik gösterir. Eğer taraflar arasında yazılı bir sözleşme yoksa veya sözleşmede faiz oranına dair bir madde eklenmemişse, kanuni faiz oranları esas alınır. Uzun yıllar boyunca sabit kalan yasal faiz oranları, son dönemdeki ekonomik gelişmelerle birlikte güncellenmiştir. Hesaplama yaparken ödemenin geciktiği tarihteki geçerli yasal faiz oranını baz almanız gerekir.
Örneğin, geçmiş yıllara ait bir alacak için o yılın faiz oranı, güncel borç için ise bugünün oranı kullanılır. Bu karmaşık oran takibi, manuel hesaplamalarda hataya oldukça açıktır. Mülk sahiplerinin güncel oranları Resmi Gazete üzerinden takip etmesi veya bu parametreleri otomatik güncelleyen bir kira takibi uygulaması üzerinden işlem yapması hata payını sıfıra indirir.
Adım Adım Kira Gecikme Faizi Hesaplama Yöntemi
Gecikme faizini doğru hesaplamak için elinizde üç temel verinin olması gerekir: Geciken net kira tutarı, gecikilen gün sayısı ve uygulanacak yıllık faiz oranı. Hesaplama mantığı basit faiz formülüne dayanır ancak gün hesabı yaparken dikkatli olmak gerekir.
Hesaplama şu formül ile yapılır: (Kira Bedeli x Faiz Oranı x Gecikilen Gün Sayısı) / 36500
Bu formülü biraz daha açalım ve somutlaştıralım. Diyelim ki kiracınızın ödemesi gereken kira bedeli 20.000 TL. Sözleşmenizde belirlenen veya yasal olarak uygulanacak yıllık faiz oranı %24 olsun. Kiracınız ödemeyi 15 gün geciktirdi. Öncelikle yıllık faiz tutarını bulursunuz: 20.000 x 0,24 = 4.800 TL (Bir yıllık faiz). Daha sonra bu tutarı 365'e bölerek günlük faiz tutarını bulursunuz: 4.800 / 365 = 13,15 TL (Yaklaşık). Son olarak gecikilen gün sayısıyla çarparsınız: 13,15 x 15 = 197,25 TL.
Bu hesaplama tek bir ay için basittir. Ancak kiracı parça parça ödeme yapıyorsa veya aylar süren birikmiş bir borç varsa işler karmaşıklaşır. Her ayın gecikme gün sayısı ve o döneme ait faiz oranı ayrı ayrı hesaplanıp toplanmalıdır. Bu tür durumlarda manuel hesap yapmak yerine profesyonel destek almak veya dijital araçlardan faydalanmak en doğrusudur.
Kiracı Kirayı Geciktirirse Faiz Süreci Nasıl İşler?
Kiracının kirayı geciktirmesi durumunda mülk sahibinin atması gereken adımlar belirli bir hukuki sıraya tabidir. Hemen faiz işletip tahliye davası açmak mümkün değildir. Öncelikle kiracının temerrüde düşürülmesi gerekir. Temerrüt, borçlunun borcunu ödememekte direnmesi durumudur.
Kira sözleşmesinde net bir ödeme tarihi (örneğin "her ayın 5'i" gibi) belirtilmişse, bu tarihin geçmesiyle birlikte kiracı ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşmüş sayılır. Ancak net bir tarih yoksa veya "ayın ilk haftası" gibi muğlak ifadeler varsa, öncelikle kiracıya bir ihtarname çekilerek ödeme için süre verilmesi gerekebilir. Süreç genellikle şu adımlarla ilerler:
- Kiracıya sözlü veya yazılı hatırlatma yapılır.
- Ödeme gelmezse noter kanalıyla ihtarname gönderilir ve yasal süre (genellikle 30 gün) tanınır.
- Bu süre içinde ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılır.
- İcra takibinde ana paraya ek olarak, işleyen gecikme faizi de talep edilir.
Geciken Kiralarda Temerrüt Ne Zaman Oluşur?
Temerrüt kavramı, faiz hesaplamasının başlangıç noktasını oluşturduğu için kritik bir öneme sahiptir. Temerrüt, borçlunun borcunu ifa etmemesi ve bu konuda kusurlu olması halidir. Kira hukukunda temerrüdün oluşması için kiranın muaccel (istenebilir) hale gelmesi gerekir.
Sözleşmede vade belirlenmişse, vadenin dolduğu günün ertesi günü faiz işlemeye başlar. Örneğin kira ödeme günü ayın 1'i ise, ayın 2'sinde temerrüt faizi işlemeye başlar. Bazı mülk sahipleri "5 gün opsiyon" gibi iyi niyetli süreler tanır. Ancak hukuki olarak vade tarihi esastır. Eğer sözleşmede vade yoksa, mülk sahibi ihtarname çekip "7 gün içinde öde" dedikten sonra, bu 7 günün bitiminde faiz işlemeye başlar.
Kira Gelirlerinin Düzenli Takibi Neden Önemli?
Pek çok mülk sahibi, kira ödemelerini banka hesabına gelen bildirimlerle takip etmeye çalışır. Ancak mülk sayısı arttıkça veya kiracı sayısı çoğaldıkça bu yöntem sürdürülemez hale gelir. Hangi kiracının hangi ayın kirasını yatırdığını, eksik yatırıp yatırmadığını veya gecikme faizi borcu olup olmadığını akılda tutmak imkansızdır. Düzenli takip yapılmadığında şu sorunlar ortaya çıkar:
- Küçük gecikmeler zamanla alışkanlık haline gelir.
- Eksik yatan tutarlar (aidat, depozito farkları vb.) gözden kaçar.
- Tahliye veya icra süreçleri için gereken "haklı ihtar" süreleri kaçırılır.
- Yasal faiz alacakları tahsil edilmediği için maddi kayıp yaşanır.
Kira takibi faiz hesaplamaları ve mülk yönetimi süreçleri karmaşık ve yorucu olabilir. Hatalı hesaplamalar veya kaçırılan yasal süreler ciddi maddi kayıplara yol açabilir. Tüm bu süreci tek bir ekrandan, hatasız ve profesyonelce yönetmek istemez misiniz?
Ehane, mülk sahipleri için özel olarak geliştirilmiş, kira takibinden sözleşme yönetimine, otomatik ödeme hatırlatmalarından detaylı finansal raporlara kadar her şeyi sunan kapsamlı bir mülk yönetim asistanıdır. Gecikme faizlerini saniyeler içinde hesaplayabilir, kiracılarınıza otomatik hatırlatmalar gönderebilir ve mülklerinizin finansal performansını anlık olarak izleyebilirsiniz. Mülk yönetimini stresten arındırmak ve gelirlerinizi güvence altına almak için Ehane'yi hemen deneyimleyin.
