Hisseli Tapu Nedir ve Nasıl Anlaşılır?
Hisseli tapu, bir gayrimenkulün mülkiyetinin birden fazla kişiye ait olduğunu belgeleyen resmi bir kayıttır. Tapu türünde, gayrimenkulün toplam yüzölçümü bellidir ancak hissedarların arazinin tam olarak hangi bölgesine sahip olduğu resmi kayıtlarda belirtilmez. Yani 10 dönümlük bir tarlanın yarısına sahip olmanız, o tarlanın sağ tarafının veya sol tarafının size ait olduğu anlamına gelmez; tarlanın her bir metrekaresinde, hisseniz oranında hakkınız olduğu anlamına gelir.
Tapu senedini elinize aldığınızda bunun hisseli mi yoksa müstakil mi olduğunu anlamak için "Hisse" veya "Pay/Payda" kısmına bakmanız gerekir. Eğer bu kısımda "Tam" veya "1/1" yazıyorsa mülk tek bir kişiye aittir. Ancak "1/4", "3/10" gibi kesirli ifadeler görüyorsanız, bir hisseli tapudur. Tapu senedinin üzerinde hissedarların isimlerinin listelendiği bir bölüm de yer alabilir. Hisseli tapularda iki ana tür bulunur: "Elbirliği Mülkiyeti" ve "Paylı Mülkiyet". Elbirliği mülkiyeti genellikle miras yoluyla intikal eden mallarda görülür ve ortakların belirli bir pay oranı netleşmemiştir, kararlar oybirliği ile alınır. Paylı mülkiyette ise her ortağın payı bellidir ve payı devretme veya satma hakkı, diğer ortakların ön alım hakkı (şufa hakkı) saklı kalmak kaydıyla daha esnektir. Detayların takibi, mülk yönetimi açısından riskleri minimize etmek için gereklidir.
Müstakil Parsel ile Hisseli Parsel Arasındaki Temel Farklar
Yatırımcılar ve mülk sahipleri için müstakil parsel ile hisseli parsel arasındaki ayrım, mülkün kullanım özgürlüğü ve ticari değeri açısından belirleyicidir. Müstakil parsel, arazinin sınırlarının net olarak çizildiği, tek bir sahibinin olduğu ve sahibin mülk üzerinde dilediği gibi tasarruf hakkına sahip olduğu durumu ifade eder. Hisseli parsellerde ise süreçler çok daha karmaşıktır.
Müstakil parselde sahibi satım, kiralama veya inşaat yapma kararını tek başına verir. Hisseli parselde ise yapılacak işlemler için diğer hissedarların onayı veya bilgisi gerekebilir. Bankalar genellikle konut veya arsa kredisi verirken müstakil tapuları tercih eder. Hisseli tapular üzerine ipotek koymak veya kredi çekmek, bankalar açısından riskli görüldüğü için çok daha zordur. Müstakil parselde arazinin köşe kazıkları çakılıdır ve yeriniz bellidir. Hisseli parselde ise fiili kullanım alanları olsa bile, resmiyette yeriniz belirsizdir. Gelecekte hissedarlar arasında "en güzel yer benim" tartışmalarının çıkmasına neden olabilir. Müstakil tapulu bir yeri satmak istediğinizde alıcı bulmanız kolaydır. Hisseli yerlerde ise alıcılar, diğer ortaklarla uğraşmak istemedikleri için genellikle çekimser kalırlar veya değerinin altında fiyat teklif ederler.
Telefondan Ada Parsel Konum Sorgulama İşlemi Nasıl Yapılır?
Günümüzde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün (TKGM) sunduğu altyapı sayesinde, herhangi bir devlet dairesine gitmeden arazinin yerini uydudan görmek mümkündür. Ada ve parsel numarası, gayrimenkulün kimlik numarası gibidir. Ada, dört tarafı cadde, sokak, yol, kanal gibi doğal veya yapay sınırlarla çevrili arazi parçasını; parsel ise ada içerisindeki her bir bağımsız bölümü ifade eder. Sorgulama işlemi sırasında izlenmesi gereken mantık silsilesi şöyledir:
- İl, ilçe ve mahalle bilgilerinin girilmesi.
- Tapu senedinde yazan Ada ve Parsel numaralarını sisteme girilmesi.
Sistem sizi harita üzerinde doğrudan o noktaya götürür. Burada karşınıza çıkan görüntüde dikkat etmeniz gereken ilk şey, parselin geometrik şeklidir. Tapu senedindeki yüzölçümü ile ekranda çıkan yüzölçümünün birebir tutması gerekir. Harita katmanlarını değiştirerek arazinin uydu görüntüsüne geçiş yapabilir, üzerinde bir yapı olup olmadığını, ağaçlık durumunu veya yola olan cephesini inceleyebilirsiniz. Fiziksel olarak orada olmasanız bile, arazinizin çevresindeki yapılaşmayı veya yol çalışmalarını sistemler üzerinden takip edebilirsiniz.
Hisseli Tapularda Yerleşimi Belirleyen Rızai Taksim Sözleşmesi
Hisseli bir araziniz varsa ve "benim yerim neresi?" sorusuna yanıt arıyorsanız, devreye "Rızai Taksim Sözleşmesi" girer. Bu, tapu kayıtlarında yer almayan ancak hissedarların kendi aralarında yaptıkları ve hukuki geçerliliği olan bir kullanım paylaşım sözleşmesidir. Hissedarlar bir araya gelerek arazinin krokisini çizer, kimin hangi bölümü kullanacağını (örneğin; Ahmet yola cephe olan 500 metreyi, Mehmet arka taraftaki 500 metreyi kullanacak gibi) belirler ve bunu imza altına alırlar.
Sözleşmenin geçerli olabilmesi için tüm hissedarların eksiksiz olarak imzalaması şarttır. Mümkünse sözleşmenin noterde yapılması, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar. Rızai taksim sözleşmesi yapılmış bir hisseli tapu, yatırımcılar için daha güvenli kabul edilir çünkü kullanım alanları bellidir. Ancak unutulmamalıdır ki sözleşme mülkiyeti ayırmaz (ifraz etmez), sadece kullanım hakkını düzenler. Arazinin resmi olarak bölünmesi için belediyenin imar uygulamalarına ve ifraz şartlarına uygun olması gerekir.
Yanlış Konum ve Parsel Kayması Riskleri
Dijital sorgulamalarda en sık karşılaşılan sorunlardan biri, harita üzerindeki görüntünün gerçek araziyle uyuşmaması hissidir. Bazen kadastro verileri, uydu görüntüleri üzerine oturtulduğunda birkaç metrelik kaymalar (shift) görülebilir. Genellikle teknolojik altyapının yenilenmesi sırasında eski koordinat sistemlerinin yeni sistemlere entegre edilmesinden kaynaklanır.
Daha ciddi bir risk, "yanlış parselin gösterilmesi" durumudur. Kötü niyetli satıcılar, arazinin manzarasını veya konumunu beğendirmek için size yan parseli veya bambaşka bir yeri gezdirebilir. Siz harika bir deniz manzaralı arsa aldığınızı sanırken, aslında arkada kalan çukur bir araziyi satın alıyor olabilirsiniz. Satın alma aşamasında satıcının gösterdiği yer ile tapudaki ada/parsel bilgisini mutlaka kendiniz sorgulamalısınız. Eğer arazinin sınırları belirsizse veya yapılaşma düşünülüyorsa, lisanslı bir harita mühendisinden "Aplikasyon Krokisi" veya "Yer Gösterme" hizmeti almak en garanti yoldur. İşlemde mühendisler, hassas GPS cihazlarıyla arazinin köşe noktalarını fiziksel olarak işaretler.
İmar Durumu Sorgulama ve Nitelik Bilgisi
Parsel sorgulama ekranında gördüğünüz "Nitelik" kısmı, o arazinin ne amaçla kullanılabileceğini gösterir. "Arsa", "Tarla", "Bağ", "Bahçe", "Kargir Ev" gibi ifadeler arazinin değerini doğrudan etkiler. Özellikle "Tarla" vasıflı araziler ile "Arsa" vasıflı araziler arasında ciddi bir imar farkı vardır. Arsa, belediye tarafından imar uygulaması görmüş ve üzerine yapı yapılmaya uygun hale getirilmiş parseldir. Tarla ise henüz imar görmemiş, tarımsal niteliği korunan arazidir. Sadece parsel sorgulama ekranına bakmak imar durumu hakkında kesin bilgi vermez. Parselin konut, ticaret veya park alanında kalıp kalmadığını, kaç kat izni olduğunu öğrenmek için ilgili belediyenin imar müdürlüğünden veya belediyelerin online "E-İmar" sistemlerinden detaylı sorgulama yapılması gerekir. Bir arazinin tapuda "Arsa" görünmesi, üzerine hemen inşaat yapabileceğiniz anlamına gelmeyebilir; sit alanı, su havzası koruma alanı veya heyelan bölgesi gibi kısıtlamalara tabi olabilir.
Gayrimenkul Yatırımında Şufa (Ön Alım) Hakkı Tehlikesi
Hisseli tapularda yatırımcıların en çok çekindiği konu "Şufa Hakkı"dır. Türk Medeni Kanunu'na göre, bir hissedar payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer hissedarların payı aynı bedelle öncelikli olarak satın alma hakkı doğar. Yani siz hisseli bir yerden pay satın aldığınızda, diğer ortaklar "Biz yabancı istemiyoruz, parasını verip biz alacağız" diyerek dava açabilirler. En sağlam yöntem, satış işlemi sırasında diğer hissedarlardan noter onaylı "Şufa hakkından feragat" belgesi almaktır. Eğer yapılamıyorsa, tapudaki satış bedelinin gerçek değer üzerinden gösterilmesi gerekir. Genellikle tapu harcından kaçmak için satış bedeli düşük gösterilir; ancak şufa davası açıldığında diğer hissedarlar tapuda yazan o düşük bedeli ödeyerek payınızı elinizden alabilirler. Gerçek bedel yazıldığında ise diğer hissedarların yüksek bedeli ödemesi gerekeceğinden caydırıcı bir unsur oluşur.
Mülklerinizi Dijital Dünyada Güvenle Yönetin
Gayrimenkul sahipliği, sadece tapuyu kasada saklamaktan ibaret değildir. Vergilerin takibi, belediye rayiç bedellerinin güncellenmesi, hisseli tapularda ortaklarla ilişkilerin yönetimi ve arazinin imar durumundaki değişikliklerin izlenmesi sürekli bir mesai gerektirir. Geleneksel yöntemlerle, dosyalar arasında kaybolarak veya excel tablolarıyla uğraşarak süreci yönetmek hem zaman kaybıdır hem de hata yapma riskini artırır. Çoklu mülk sahipleri veya miras yoluyla birçok hisseli gayrimenkule sahip olanlar için durum içinden çıkılmaz bir hal alabilir.
Gayrimenkul yönetiminin getirdiği zorlukları ve takip gerektiren detayları Ehane ile tek bir platformda çözümleyebilirsiniz. Ehane, mülk sahipleri için özel olarak tasarlanmış arayüzü sayesinde, tapu bilgilerinizi güvenle saklamanızı, parsel detaylarınızı görüntülemenizi ve finansal süreçlerinizi organize etmenizi sağlar. Profesyonel mülk yönetimi ihtiyacı duyan kullanıcılar için geliştirdiği özelliklerle, kiracı takibinden vergi dönemlerine, bakım-onarım süreçlerinden sözleşme yenilemelerine kadar her adımı dijitalleştirir. Artık tapu dairelerinde veya belediye koridorlarında kaybolmanıza gerek yok; Ehane, gayrimenkul varlıklarınızı avucunuzun içinden, şeffaf ve güvenli bir şekilde yönetmeniz için size güç verir. Yatırımlarınızın değerini korumak ve mülk yönetimini profesyonel bir standarta taşımak için Ehane'yi hemen kullanmaya başlayın.
