İnşaat Teslim Süresi Ne Zaman Başlamış Sayılır?
Pek çok arsa sahibi, sözleşmeye imza atıldığı gün sürenin başladığını düşünür ancak bu sık yapılan bir hatadır. Hukuki ve teknik açıdan inşaat süresinin başlaması için sadece imzaların atılması yetmez. Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, teslim süresinin işlemeye başlaması için belediyeden yapı ruhsatının alınması gerekir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da yer teslimidir. Arsa sahibi, arsayı inşaata uygun, boş ve sorunsuz bir şekilde müteahhide teslim etmelidir. İnşaat süresinin başlangıcını etkileyen faktörler genellikle şunlardır:
- Belediyeden inşaat ruhsatının alındığı tarih.
- Arsanın müteahhide fiilen ve hukuken teslim edildiği tarih.
- Yıkım ruhsatının alınması ve mevcut yapının yıkılması.
- Belediye veya tapudaki bürokratik işlemlerin tamamlanması.
Aşamalar tamamlanmadan saatin işlemeye başlaması genellikle mümkün olmaz. Sözleşmelere mutlaka "ruhsat tarihinden itibaren X ay" gibi net ifadeler konulur.
Sözleşmede Teslim Tarihi Belirtilmemişse Ne Yapılır?
Bazen taraflar arasındaki güven ilişkisine dayanarak veya dikkatsizlik sonucu sözleşmeye net bir teslim tarihi yazılmayabilir. Böyle bir durumda müteahhidin sonsuz bir süresi olduğu düşünülmemelidir. Türk Borçlar Kanunu ve yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre, eğer sözleşmede bir süre yoksa "makul süre" kavramı devreye girer. Makul süre, yapılacak inşaatın büyüklüğü, teknik özellikleri, mevsim şartları ve o bölgedeki genel inşaat yapım hızına göre belirlenir.
Mücbir Sebepler Teslim Süresini Uzatır Mı?
İnşaat süreci uzun bir maratondur ve bu süreçte hesapta olmayan durumlar gelişebilir. Hukukta "mücbir sebep" olarak adlandırılan ve tarafların kontrolü dışında gelişen olaylar, teslim süresini etkileyebilir. Ancak her aksilik mücbir sebep sayılmaz. Bir olayın mücbir sebep sayılabilmesi için önceden öngörülemez olması ve tarafların bunu engellemeye gücünün yetmemesi gerekir. Teslim süresini uzatabilecek haklı sebepler şunlar olabilir:
- Deprem, sel, heyelan gibi büyük doğal afetler.
- İnşaatın yapımını durduran yasal düzenlemeler veya imar değişiklikleri.
- Savaş, seferberlik veya genel salgın hastalık durumları.
- Belediye veya resmi kurumlardan kaynaklanan, müteahhidin kusuru olmayan gecikmeler.
Önemli bir ayrıntı olarak, ekonomik krizler veya malzeme fiyatlarındaki artışlar genellikle müteahhit için bir mücbir sebep olarak kabul edilmez. Müteahhit, tacir olmanın gereği olarak ekonomik dalgalanmaları öngörmek zorundadır.
İnşaat Gecikirse Arsa Sahibinin Hakları Nelerdir?
Belirlenen süre dolmasına rağmen inşaat bitmemişse veya daireler oturuma hazır hale gelmemişse, arsa sahibinin yasadan doğan güçlü hakları vardır. Teslimin "anahtar teslim" olarak yapılması, genellikle iskanın (yapı kullanım izin belgesi) alınmasını da kapsar. Eğer müteahhit sadece binayı bitirip iskanı almadıysa, teslim tam anlamıyla gerçekleşmiş sayılmaz. Gecikme durumunda arsa sahibinin talep edebileceği haklar:
- Sözleşmede belirlenen gecikme tazminatını veya kira bedelini talep etmek.
- Sözleşmede varsa cezai şart bedelini istemek.
- Gecikme çok uzun sürdüyse ve inşaatın bitme ihtimali kalmadıysa sözleşmeyi feshetmek.
- Müteahhidin nam ve hesabına inşaatı başka birine tamamlatmak.
İnşaat Bitiminde Teslim Tutanağının Önemi Nedir?
İnşaat bittiğinde sürecin resmi olarak kapanması için teslim tutanağı düzenlenmesi şarttır. Sözlü olarak "daireni alabilirsin" denmesi hukuki bir teslim anlamına gelmeyebilir. İleride yaşanabilecek "ayıplı mal" veya "eksik iş" tartışmalarının önüne geçmek için daireler detaylıca kontrol edilerek teslim alınmalıdır. Bu tutanak, hem müteahhidin sorumluluğunun bittiği tarihi belgeler hem de sizin mülk üzerindeki tam tasarruf hakkınızın başladığını gösterir. Artık bu aşamadan sonra mülkünüzün değerini korumak ve gelir elde etmek için yönetim süreçlerine odaklanabilirsiniz.
İnşaat sürecinin tüm stresini, tozunu ve gürültüsünü geride bıraktıktan sonra, yeni mülkünüzün keyfini sürmek en doğal hakkınız. Ancak mülk sahibi olmanın sorumlulukları, anahtarı teslim aldığınızda bitmez; aksine şekil değiştirir. Kiracı bulma, kira takibi, aidat ödemeleri, bakım-onarım gibi süreçler zamanınızı ve enerjinizi tüketebilir. Ehane, mülkünüzün tüm operasyonel yükünü üzerinizden alarak size sadece yatırımınızın getirisini takip etme konforu sunar. Siz hayatın tadını çıkarırken, mülkünüzün değeri Ehane güvencesiyle korunsun. Gelin, mülk yönetimi sürecini sizin için zahmet olmaktan çıkarıp keyifli bir yatırıma dönüştürelim.
