Kira Getirisi Nedir ve Neden Önemlidir?
Kira getirisi, basitçe bir gayrimenkulün sağladığı kira gelirinin, onun piyasa değerine oranlanmasıyla elde edilen yüzdelik bir değerdir. Bu oran, yatırımcıların bir mülkten ne kadar sürede yatırım maliyetini geri kazanabileceğini anlamasına yardımcı olur. Kira getirisi iki şekilde hesaplanabilir:
- Brüt kira getirisi: Yıllık kira gelirinin mülk değerine bölünmesiyle bulunur.
- Net kira getirisi: Yıllık kira gelirinden tüm masraflar (aidat, bakım, vergi vb.) çıkarıldıktan sonra kalan gelirin mülk değerine bölünmesiyle hesaplanır.
Örnek:
- Evin değeri: 1.200.000 TL
- Aylık kira: 3.000 TL
- Yıllık kira geliri: 36.000 TL
- Brüt kira getirisi = (36.000 ÷ 1.200.000) × 100 = %3
Türkiye’de ortalama kira getirisi büyük şehirlerde %3-5 aralığında, küçük şehirlerde ise %4-6 aralığında değişir. Bu oranın altına düşmek, “düşük kira getirisi” olarak değerlendirilir.
Kira Getirisi Neden Düşük Olur?
Bir evin kira getirisinin düşük olmasının birçok sebebi olabilir. Bölgesel faktörler bu sebeplerden biridir. Bölgedeki kira fiyatlarının genel olarak düşük olması, ulaşım, altyapı veya sosyal imkanların yetersizliği ve bölgenin yatırım açısından cazibesini kaybetmesi bölgesel faktörlerin başında gelir. Bir diğer faktör ise mülke özgü nedenler olabilir. Örneğin evin eski, bakımsız veya demode olması daire planının kullanışsız olması, aidat, bakım ve onarım masraflarının yüksekliği gibi nedenler başlıca sebepler arasında sayılabilir. Bir diğer unsur ise ekonomik ve yasal faktörlerdir. Kira artış oranlarına getirilen sınırlamalar, ekonomik krizler veya talep daralmaları turizm veya öğrenci yoğunluğu gibi geçici kiracı potansiyelinin azalması gibi nedenler kira getirisini uzun süre düşük seviyede tutabilir.
Düşük Kira Getirisi Yatırım Açısından Ne Anlama Gelir?
Kira getirisi, gayrimenkul yatırımının nakit akışı açısından ne kadar verimli olduğunu gösteren en temel ölçütlerden biridir. Getiri oranının düşük olması, yatırımın kendini amorti etme süresinin uzadığı anlamına gelir. Örneğin, kira getirisi %3 seviyesinde olan bir ev, maliyetini geri kazanmak için yaklaşık 33 yıl gerektirebilir. Bu durum, özellikle kısa vadede gelir elde etmek isteyen yatırımcılar için dezavantajlıdır.
Düşük kira getirisi her zaman kötü bir yatırım anlamına gelmez. Bazı bölgelerde, kira gelirleri sınırlı olsa bile sermaye kazancı yani mülkün satış değerindeki artış çok yüksektir. Bu tip bölgelerde yatırımcı, kira gelirinden ziyade mülkün değer artışından kazanç sağlar. Düşük kira getirisi yatırımcıya şu mesajları verir:
- Nakit akışı sınırlı: Her ay elde edilen gelir, yatırım maliyetinizi hızlı şekilde geri ödeyemez.
- Uzun vadeli düşünmeniz gerekir: Gelirin düşük olduğu yatırımlar genellikle uzun vadeli değer artışına dayanır.
- Alternatif fırsatları karşılaştırmanız şarttır: Aynı sermaye ile farklı bir bölgede daha yüksek getiri elde edebilirsiniz.
Düşük kira getirisi, yatırımın nakit akışı tarafında zayıf performans göstermesi demektir. Yani eviniz her ay size düzenli gelir sağlasa da bu gelir yatırım maliyetinizi geri kazanmanız için uzun bir süre gerektirir. Ancak düşük kira getirisi her zaman kötü yatırım anlamına gelmez. Bazı bölgelerde kira getirisi düşük olsa bile sermaye kazancı (evin satış değerindeki artış) yüksektir. Örneğin, gelişmekte olan bir bölgede evinizin değeri her yıl %15 artıyorsa, düşük kira gelirini yüksek değer artışı dengeleyebilir.
Satmak mı, Beklemek mi? Karar Vermeden Önce Analiz Edilmesi Gereken Kriterler
Kira getirisi, bir mülkün size sağladığı düzenli nakit akışının ölçüsüdür ve yatırımın kârlılığını doğrudan etkiler. Ancak her ev aynı oranda kira geliri sağlamaz. Bazı evlerin kira getirisi, bölge ortalamasına göre oldukça düşük olabilir. Kira getirisi düşük bir evi satma veya elde tutma kararı verirken şu kriterler mutlaka değerlendirilmelidir:
- Bölgesel değer artışı potansiyeli: Yakın gelecekte bölgede metro hattı, alışveriş merkezi, üniversite veya sanayi yatırımı gibi projeler var mı?
- Kira artış potansiyeli: Bölgedeki kira fiyatları artma eğiliminde mi? Mevcut kira, piyasa ortalamasının altında mı?
- Alternatif yatırım fırsatları: Evi satarsanız elde edeceğiniz nakdi hangi yatırım aracında değerlendirebilirsiniz? Getirisi ne olacak?
- Masraflar ve vergiler: Aidat, bakım, onarım ve emlak vergisi gibi giderler geliri düşürüyor mu?
Sorulara vereceğiniz cevaplara göre evinizi satmak veya beklemek konusunda netleşebilirsiniz.
Düşük Kira Getirisini Artırmanın Yöntemleri
Satışa karar vermeden önce kira getirisini artırmak için bazı stratejiler uygulayabilirsiniz. Evde değer artırıcı yenilikler yapmak işinize yarayabilir. Mutfak ve banyo yenileme, boya, zemin ve kapı değişiklikleri, enerji verimliliği sağlayacak yalıtım ve çift cam uygulamaları gibi yenilikler hem kira değerini hem de satış değerini yükseltir. Kira politikalarını yeniden düzenlemek bir başka akıllıca yöntem olabilir. Mevcut kiracı ile sözleşme yenileme döneminde piyasa koşullarına uygun artış yapmak veya turistik bölgelerde kısa dönem kiralamayı değerlendirmek etkili olacaktır. Başvurulabilecek bir diğer yöntem de profesyonel mülk yönetimi ile geliri optimize etmek olabilir. Ehane gibi profesyonel bir mülk yönetimi firması ile çalışarak, kira getirisi potansiyelinizin en üst düzeye çıkarılmasını sağlayabilirsiniz.
Satışın Avantaj ve Dezavantajları
Kira getirisi düşük bir evi satmak, yatırımcının elini rahatlatabilecek önemli bir karar olsa da her zaman tek yönlü düşünülmemelidir. Satış, kısa vadede nakit akışı ve yeni yatırım fırsatları sunabilirken, uzun vadede olası kazançların kaçırılmasına da neden olabilir. Bu nedenle, artı ve eksi yönleri birlikte değerlendirmek hem finansal hem de stratejik açıdan en doğru adımı atmanızı sağlar. Kira getirisi düşük bir evi satmanın avantajları:
- Sermayenin daha yüksek getiri sağlayacak yatırımlara yönlendirilmesi
- Yüksek bakım ve aidat masraflarından kurtulma
- Nakit akışını hızlandırma imkânı
Dezavantajları:
- Gelecekteki olası değer artışını kaçırma riski
- Satış sonrası elde edilen nakdin yanlış değerlendirilmesi durumunda zarar etme
- Satış sürecinde ödenecek tapu, vergi ve komisyon masrafları
Satış Zamanlaması ve Piyasa Döngüleri
Bir gayrimenkulün satışından maksimum kazanç elde etmenin en önemli unsurlarından biri, doğru zamanı yakalamaktır. Satış zamanlaması, piyasa koşulları, ekonomik göstergeler, faiz oranları ve bölgesel gelişmelerle doğrudan ilişkilidir. Gayrimenkul piyasası ise dönemsel dalgalanmalar gösterir; bu dalgalanmalar bazen satıcıların lehine, bazen de aleyhine olabilir. Bu nedenle piyasa döngülerini iyi analiz etmek, satış kararınızı en kârlı noktada vermenizi sağlar. Gayrimenkul piyasası döngüsel bir yapıya sahiptir. Doğru zamanlama, satıştan elde edeceğiniz kârı doğrudan etkiler. Piyasaları doğrudan etkileyen bazı faktörler şunlardır:
- Konut kredisi faiz oranlarının düşük olduğu dönemler
- Gayrimenkul talebinin yüksek olduğu yaz ayları
- Bölgesel büyük yatırımların açıklandığı dönemler
Bu zamanlarda satış yapmak, daha yüksek fiyat elde etmenizi sağlar.
Ehane ile Mülk Yönetiminde Profesyonel Çözümler
Mülk yönetimi sürecinde doğru karar vermek hem kısa vadeli kira getirisi hem de uzun vadeli değer artışı açısından büyük önem taşır. Ehane, kira getirisi düşük eviniz için en doğru stratejiyi belirler. İster satış ister kira gelirini artırma yönünde adımlar atmanızı sağlar. Kira getirisi düşük evinizin geleceğini doğru planlamak için profesyonel bir destek arıyorsanız, Ehane sizin yanınızda. Satış ya da değer artırma kararını en doğru şekilde verebilmeniz için uzman ekibimizle bugün iletişime geçin. Mülkünüzün potansiyelini birlikte keşfedelim.
