Tapuya Kira Şerhi Koydurmak Ne Anlama Gelir?
Tapu sicili, gayrimenkullerin yasal durumunu, kime ait olduğunu ve üzerindeki hakları gösteren resmi bir devlet kütüğüdür. Normal şartlarda kira sözleşmeleri, sadece evi kiralayan ile ev sahibi arasında kişisel bir hak doğurur. İki taraf arasındaki kişisel anlaşma, üçüncü şahıslara karşı doğrudan yasal bir üstünlük sağlamaz. Ancak hazırlanan sözleşme tapu kütüğünün şerhler hanesine resmi olarak işlendiğinde, söz konusu kişisel hak ayni bir hakka dönüşerek güçlenir. Yapılan resmi kayıt işlemi, mülk üzerinde sonradan hak iddia edecek herkese karşı kiralama durumunu aleni hale getirir.
Tapu Kütüğüne Kira Şerhi Koymanın Kiracıya Sağladığı Avantajlar Nelerdir?
Kiralama süreci, resmi kütüğe işlendiğinde sadece iki kişi arasında imzalanan bir belge olmaktan çıkıp devlet nezdinde mutlak bir nitelik kazanır. Şerh işlemi, kiracının en büyük korkusu olan evin veya dükkanın başkasına satılması ihtimalinde doğrudan devreye girer. Taşınmaz satılsa bile yeni malik, içerideki kiracıyı aniden evden çıkarma hakkına asla sahip olamaz. Sicildeki resmi kayıt, yeni tapu sahibini de sözleşme şartlarına aynen uymaya mecbur bırakır. Yatırım amacıyla el değiştiren binalarda oturan aileler, tescil sayesinde gelecek kaygısı yaşamadan hayatlarına huzurla devam eder.
Kira Şerhi Tapuya Nasıl İşlenir ve Hangi Evraklar İstenir?
İşlemi resmiyete dökmek adına tarafların tapu müdürlüğüne bizzat başvurması gerekir. Noter onayı, belgenin sahtecilikten uzak olduğunu ve tarafların gerçek iradelerini yansıttığını devlet adına kanıtlar. Sicil kaydının oluşturulması aşamasında yetkili memura sunulması gereken belgeler şöyledir:
- Noter huzurunda hazırlanmış güncel kira kontratının aslı.
- Ev sahibi ve kiracının resmi kimlik belgeleri.
- Vekaletname ile işlem yapılması halinde ilgili noter onaylı yetki belgesi.
- Taşınmazın güncel emlak beyan değerini gösteren resmi belediye yazısı.
Başvuru aşamasında memurlar belgelerin geçerlilik sürelerini ve asıllarını detaylıca inceler. Eksik veya tahrif edilmiş evraklarla yapılan başvurular derhal geri çevrilir. Evrakların eksiksiz teslimi, kurum içindeki işlemlerin sadece birkaç saat içinde onaylanmasını sağlar. Resmi işlemlerin hatasız tamamlanması, kiralama ilişkisinin tüm üçüncü şahıslara karşı ileri sürülebilir çok güçlü bir hakka dönüşmesine olanak tanır.
Kira Şerhi İşlemi Nerede ve Nasıl Yapılır?
Hakların kütüğe işlenmesi aşaması, tamamen mülkün bağlı bulunduğu Tapu Sicil Müdürlüğü bünyesinde gerçekleşir. Gelişen dijital devlet altyapısı sayesinde işlemler artık Web Tapu sistemi üzerinden başlatılır. Ev sahibi, internet üzerinden sisteme girerek şerh talebini oluşturur ve gerekli evrakları dijital ortama yükler. Sistem, başvuruyu inceledikten sonra taraflara cep telefonu mesajıyla randevu günü ve saatini iletir. Randevu saati geldiğinde taraflar veya resmi vekilleri müdürlükte hazır bulunur. İşlemin en hassas noktası, sözleşmede yer alan yetki maddesidir.
Hazırlanan kontratta "Kiracı, söz konusu sözleşmeyi tek başına tapuya şerh ettirebilir" şeklinde özel bir madde varsa, sadece kiracının başvurusu yeterli kabul edilir. İlgili madde bulunmuyorsa ev sahibinin de bizzat kurumda bulunup imza atması zorunludur. İşlem esnasında resmi memur, tarafların kimliklerini doğrular, harç dekontlarını kontrol eder ve kütüğe resmi kaydı düşer. Atılan son imzalarla birlikte gayrimenkulün yasal statüsüne kiralama notu kalıcı olarak eklenir. İlgili resmi adım, birkaç saat içinde tamamlanarak gelecekteki uzun yılları güvence altına alır.
Kira Şerhi İşlemi İçin Tapu Harcı Ne Kadar Ödenir?
Devlet dairelerinde gerçekleşen her yasal tescil, kanunların belirlediği oranlarda harç ödemesine tabidir. Tescil masrafı, kiralama süresi boyunca tahsil edilecek toplam meblağ üzerinden binde oranıyla matematiksel olarak hesaplanır. Yıllık toplam bedel, sözleşme süresiyle çarpılarak genel bir matrah bulunur ve ilgili tutar üzerinden devlete ödeme yapılır. Yüksek cirolu ve on yıllık devasa ticari anlaşmalarda resmi masraflar oldukça yüksek seviyelere ulaşır.
Resmi harç tutarının hangi tarafça karşılanacağı, anlaşma metnine açıkça yazılmalıdır. Masrafın bölüşülmesi veya tamamen bir tarafa yüklenmesi tamamen tarafların özgür iradesine bırakılır. Aksi yönde bir madde yoksa, masrafları genellikle tescilden en çok fayda sağlayan taraf üstlenir. Harç bedelinin yanı sıra, kurumun döner sermaye ücreti de vezneye peşin yatırılmadan işlem kesinlikle sonlandırılmaz. Ödemelerin eksiksiz yapılması, sicilin aynı gün içinde aktif hale gelmesini sağlar. Masraflardan kaçınmak adına şerh koydurmamak, gelecekte çok daha büyük devasa finansal kayıplara yol açar.
İş Yeri Kiralamalarında Tapu Şerhi Neden Daha Avantajlıdır?
Ticari gayrimenkul yatırımları, konutlara kıyasla çok daha yüksek bütçeli dekorasyon ve altyapı masrafları gerektirir. Bir dükkan açan işletmeci, mekana özel mimari tasarımlar, havalandırma sistemleri ve sabit mobilyalar inşa eder. Harcanan yüklü sermayenin geri dönüşü genellikle yıllar sürer. Mekan sahibinin aniden dükkanı satması ve yeni malikin tahliye davası açması, ticari işletmeyi iflasa kadar sürükleyecek devasa bir finansal yıkım yaratır. İş yeri sahipleri, şube açılışlarında genellikle on veya on beş yıllık uzun kontratlar imzalar. Sözleşmelerin sicile kaydettirilmesi, markanın ticari hayatını garanti altına alır.
Yeni Ev Sahibi Kira Şerhi Olan Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Taşınmazı yatırım maksadıyla veya bizzat oturmak amacıyla satın alan kişilerin yasal hakları, sicildeki kayıtlarla doğrudan sınırlandırılır. Satın alma işlemi gerçekleştikten sonra normalde bir ay içinde ihtar çekerek altı aylık bir süre sonunda tahliye davası açma yolu bulunur. Ancak tapu kütüğünde kayıtlı bir sözleşme varsa, yasalar yeni malikin ihtarname çekmesini tamamen etkisiz kılar.
Yeni sahip, evde oturana kesinlikle dokunamaz ve kontrat bitimine kadar tüm yasal kurallara boyun eğmek zorunda kalır. Mülkiyet hakkı, sicildeki tescilin arkasında kalır. Evi kendi ailesi için acil kullanmak isteyen bir yatırımcı, sicili kontrol etmeden alım yaparsa yıllarca beklemek zorunda kalır. Kayıtlı kiralama hakkı, oturan kişiye aşılmaz bir yasal zırh sağlar. Ancak tescil süresi bittiği gün, yasal tahliye hakkı yeniden canlanır. Satın alma öncesi detaylı sicil araştırması yapmak, yeni yatırımcıyı büyük zaman ve para kayıplarından korur.
Kira Şerhinin Süresi Ne Kadardır ve Nasıl Kaldırılır?
Kütüğe işlenen kayıtların geçerlilik süresi, tamamen tarafların imzaladığı sözleşmenin süresiyle sınırlıdır. Beş yıllık bir kontrat üzerinden yapılan işlem, tam beş yıl boyunca hukuki koruma sağlar. Belirlenen süre dolduğu gün, şerhin yasal koruyuculuğu da otomatik olarak sona erer. Kaydın kütükten silinmesi işlemi terkin olarak adlandırılır. Süre tamamen bittiğinde ev sahibi, müdürlüğe başvurarak kütükteki eski kaydın silinmesini talep eder. Süre dolmadan işlemin kaldırılması ise ancak karşılıklı rıza ile mümkündür.
Kiracı, mülkü erken tahliye edecekse tapu dairesine giderek kendi rızasıyla hakkından vazgeçtiğini beyan eder. Sadece ev sahibinin tek taraflı beyanıyla, süre dolmadan ilgili kaydın silinmesi yasal olarak imkansızdır. Kiralama bedelinin ödenmemesi veya sözleşmeye aykırı davranılması gibi haklı fesih durumlarında ise ev sahibi önce mahkemeden kesinleşmiş tahliye kararı almalıdır. Alınan kesin mahkeme kararı memurlara sunularak kütükteki eski not sildirilir. Kayıtların güncel tutulması, gayrimenkulün piyasa değerini ve yeniden satış ihtimalini doğrudan etkiler.
Kira Sözleşmesi Bitmeden Tapudaki Şerh Nasıl İptal Edilir?
Kütüğe işlenen kayıtlar, kalıcı olarak kalmaz. Belirlenen kiralama süresi dolduğu an, sicil kaydının yasal etkisi kendiliğinden sona erer. Süre bitiminde malik, tapu dairesine başvurarak herhangi bir mahkeme kararına gerek duymadan kaydın sistemden tamamen silinmesini talep eder. Süre dolmadan erken bir tahliye gerçekleşmişse veya taraflar karşılıklı anlaşarak ayrılmışsa, silme işlemi için kiracının bizzat daireye gidip onay imzası atması zorunludur. Kişi imza atmaya gelmezse, mülk sahibi ancak mahkemeden alacağı bir iptal kararıyla sicili temizleme şansı bulur. Kaydın terkin edilmesi, taşınmazın üzerindeki yasal yükü kaldırarak mülkün tamamen özgür bir şekilde satılabilmesinin önünü açar. Temiz bir sicil, alıcıların gözünde gayrimenkulün cazibesini her zaman zirveye taşır. Temizleme işlemlerinde yasal prosedürlere uymak, sonraki tapu devir işlemlerinin pürüzsüz gerçekleşmesini sağlar.
Gayrimenkul yatırımlarını yönetirken sicil kayıtlarını, tadilat izinlerini ve hukuki evrakları geleneksel yöntemlerle arşivlemek karmaşık sorunlara yol açar. Tüm resmi sözleşmelerinizi, tahliye belgelerinizi ve ödeme takip süreçlerinizi tek bir güvenli dijital platform üzerinden profesyonelce yönlendirmek isterseniz Ehane daima yanınızda yer alır. Bulut tabanlı sistemi sayesinde evrak kaybetme riskini sıfıra indiren Ehane uygulamasını hemen kullanarak, yatırımlarınızdaki tüm yorucu aşamaları oturduğunuz yerden zahmetsizce tamamlayın.
Teklif Alın 
