Kira Sözleşmesi

30.12.2024

Kira Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kira sözleşmesi, ev sahibi ve kiracının haklarını belirleyen en önemli hukuki belgelerden biri ve iki taraf arasında bağlayıcı olan bu sözleşme hazırlanırken dikkat edilmesi gereken bazı unsurlar sizler için derledik.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesinin en temel amacı kiracı ve ev sahibi arasında doğabilecek anlaşmazlıkların çözülmesini sağlamak. İki tarafın da içeriği hakkında bilgi sahibi olduğu sözleşme sayesinde, hukuki anlamda bir çeşit rehber hazırlanmış oluyor.

Kira Kontratında Genelde Hangi Maddeler Var?

Kira kontratının iki tarafın istekleri doğrultusunda hazırlanması dikkat edilmesi gereken noktaların başında geliyor. Bu maddeler de her iki tarafın sorumlulukları ve yükümlülüklerini belirleyen bir içeriğe sahip olmalıdır. Kira sözleşmesinin hazırlanması için bazı temel hususlar şöyle sıralanabilir:

  • Tarafların kimlik bilgileri
  • Kiralanacak mülkün tanımlanması
  • Kira bedeli
  • Depozito şartları
  • Ek masraflar
  • Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri
  • Sözleşmenin yenilenme şartları
  • Kira artış kriterleri
  • Kiranın ödenme periyodu
  • Tahliye koşulları
  • Bakım ve tamirat
  • İtilaf durumunda yetkilendirilecek mahkeme

Kira Sözleşmesinde Öne Çıkan Başlıklar

Kiralanan mülkün yasal sınırlarını çizen kira kontratları hazırlanırken, içerikte mümkün oldukça net olunması gerekir. Tarafların bilgileri, mülkün kullanımı, kira döngüleri gibi konular sözleşme içerisinde yer almalıdır. Bilgilerin doğru ve tartışmaya mahal vermeyecek biçimde yazılması hem ev sahibi hem de kiracının işini kolaylaştırır. Bu sayede ileride oluşacak anlaşmazlıkların da önüne geçmek mümkün olabilir.

kira-sozlesmesi-infografi.png

Kimlik Bilgileri

Kira sözleşmesi, hem kiraya veren hem de kiracı için güvenli bir ortaklık zemini oluşturmanın temeli. Dolayısıyla sözleşmede yer alan kimlik bilgilerinin eksiksiz ve doğru bir şekilde doldurulması, güvenli bir kiralama süreci için kritik öneme sahip.

  • Dolandırıcılığa Karşı Güvence: Kiracı ve kiralayanın kimlik bilgilerinin doğru bir şekilde kaydedilmesi, dolandırıcılık gibi suçların önüne geçilmesine yardımcı olur.
  • Yetkisiz Kiralamaların Önlenmesi: Üçüncü şahıslara yapılan izinsiz kiralamalar, sözleşmede yer alan tarafların açıkça tanımlanması sayesinde engellenir. Bu sayede mülkünüzün izinsiz kullanımının önüne geçebilirsiniz.
  • Kiracı İçin Ekstra Güvence: Taşınmaz sahibinin gerçekten mülke sahip olup olmadığı kritik öneme sahiptir. Ehane’nin profesyonel ekipleri de bu konuda detaylı bir şekilde kontrol ederek kiracılar için güvenilir bir süreç sunar.

Kira Bedeli, Ödeme Koşulu ve Kira Artış Oranı

Kira artış oranı genellikle Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranına göre belirleniyor. Oran belirleme kriteri yasal sınırları aşmamak kaydıyla taraflara bırakılan konular arasında yer alıyor. Günlük karmaşasının içerisinde mülklerinizin veya kiraladığınız yerin-yerlerin ödemelerini takip etmekte zorlanıyorsanız, Ehane’nin ödeme takibi hizmetini inceleyebilirsiniz.

Depozito Şartları

Eğer ev sahibi iseniz mülkünüzün fiziksel durumunun korunmasına dair talepleriniz olabilir. Kira sözleşmesinde belirteceğiniz şartlar ile depozito alım koşullarını belirleyebilirsiniz. Mülkünüzün kullanılmadığı durumlarda ise birden fazla konuta veya iş yerine sahipseniz mülk yönetiminizi Ehane’ye gönül rahatlığıyla emanet edebilirsiniz. Ehane’nin mülk onarım hizmeti sayesinde gözünüz arkada kalmadan depozito şartlarını belirleyebilir ve uygulayabilirsiniz

kira-sozlesmesi-bir.jpg

Evin Boyanmasına Yönelik Maddeler

Konut, kiralanmasından sonra veya kiralanma işlemenin sonuçlanmasının ardından sözleşmede yer alan gerekli maddelere istinaden yenilenir. Siz de evin ne zaman, hangi periyotlarla boyanacağını belirleyerek kiracının sorumluluklarının yazılı olarak belirlenmesini sağlayabilirsiniz.

Kira Süresi ve Yenileme Şartları

Kira sözleşmesinde, kira süresine dair maddede kiralamanın başlangıç ve bitiş tarihleri yer alır. Kiracı sözleşme bitiminden 15 gün öncesine kadar tahliye bildiriminde bulunmazsa, sözleşme otomatik olarak uzatılmış olur. Eğer bitiş süresi sonunda taraflardan kiralamanın sonlanmasına dair talep gelmemişse Türk Borçlar Kanunu’na göre kontrat aynı şartlarla 1 yıl süreyle otomatik olarak uzatılmış olur.

Aidat ve Yan Giderler

Aidat, kiralanan mülkün ortak alanlarının bakım, temizlik, güvenlik, asansör, havuz, bahçe düzenlemesi gibi masraflarının karşılanması için hane sahiplerinden alınan ücreti temsil eder. Aidat ödemeleri genellikle kiracının sorumluluğu olsa da kira sözleşmesinde yükümlülüklerin açıkça belirtilmiş olması gerekir.

Bu masraflar şöyle sıralanabilir:

  • Su
  • Elektrik
  • Doğalgaz
  • İnternet
  • Isıtma (merkezi sistem vb)
  • Ortak kullanım alanlarına dair aidat dışı masraflar
  • Bina veya dairenin büyük bakım masrafları

Bu tip yan giderlerin hangi tarafın sorumluluğunda olduğu kira sözleşmesinde netleştirilmesi muhtemel ihtilafları önlemek için oldukça önemlidir.

kira-sozlemesi-iki.jpg

Taşınmaz ve Demirbaş Eşyalar

Kira sözleşmesinin bir diğer önemli konusu ise taşınmazın durumu ve demirbaş eşyaların listesinin hazırlanması. Tarafların sorumluluklarının netleştirilmesi açısından ayrıntılı bir biçimde hazırlanması gerekir.

Taşınmaz ve demirbaş listesi hazırlanırken dikkat edilmesi gerekenler şöyle sıralanabilir:

  • Taşınmazın fiziksel durumu
  • Konut içerisinde bulunan eşyaların sayısı
  • Eşya ve donanımın özellikleri

Kontrat içerisinde taşınmazın kullanım amacı, konutun açık adresi, boya, duvar, zemin, pencere ve kapılar gibi unsurların durumun, eğer mülkte hasar varsa (su sızıntısı, çatlaklar) sözleşmede belirtilmelidir.

Bakım ve Hasarlar

Taraflar arasında anlaşmazlık çıkmaması adına kira sözleşmesinde bakım ve hasarlara dair net hükümlerin kayda geçirilmiş olması gerekir. Zira ilgili kanuna göre, kiracı yalnızca kullanım sırasında doğan giderlerden sorumlu tutulabilir.

Fesih ve Tahliye Durumları

Kira sözleşmesi fesih ve tahliye durumunda kiracı ev sahibine taşınmadan yasal olarak bir ay öncesine kadar tahliye bildiriminde bulunmalıdır. Fakat taraflar arasında imzalanacak olan sözleşmede bu süre değiştirilebilir.

Ev sahibi iseniz yasal tahliye süreciniz daha farklı işler. Gerekçe göstermeden tahliye talebinde bulunmanız için sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren en az 10 yıl geçmiş olması şart. Gerekçe ile tahliye talebinde bulunmanız içinse kira ödemesinin geciktirilmesi gibi haklı fesih gerekçeleri göstermeniz gerekir.

Kira Sözleşmeleri E-devlet’ten Yapılabilecek Mi?

Yeni düzenleme kapsamında kiracılar ve ev sahipleri kira sözleşmelerini 2025 yılından itibaren E- Devlet sistemi üzerinden gerçekleştirebilecek. Bu düzenleme ile süreçlerin daha hızlı ve güvenli hâle gelmesi hedefleniyor. Uygulama sayesinde sözleşmeye dijital olarak ulaşılabilecek ve noter gibi fiziki ve maddi masraflar da ortadan kalkmış olacak.

kira-sozlesmesi-uc.jpg

Kiralama Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kiralama süreci hem kiracı hem de mülk sahibi için birçok ayrıntıya dikkat edilmesi gereken önemli bir süreç. Ancak doğru adımlar atıldığında olası sorunların önüne geçmek ve güvenli bir süreç tasarlamak mümkün.. Mülk yönetiminde Ehane olarak bu zorlu süreci keyifle atlatmanız için buradayız.

Gelin bu hususlara biraz daha yakından bakalım.

Elektrik, Su ve Doğalgaz Abonelikleri & DASK

Konut içerisinde kullanıma bağlı bazı temel harcama kalemleri vardır. Elektrik, su gibi bu ev içi temel harcamaların ödeme bilgilerinin belirlenmiş olması gerekir. Eğer ödeme kiracıya ait ise sözleşmede belirtmesinin yanı sıra ilgili sayaçlarında kiracıya devredilmesi şarttır. DASK ise zorunlu deprem sigortası olarak, olası bir depremde oluşacak hasarların karşılanması için yapılır ve aksi belirtilmedikçe ev sahibi tarafından karşılanır.

Evi Teslim Alırken Her İki Tarafın da Hasarları Listelemesi ve Fotoğrafların Çekilmesi

Ev kiralanırken sonrasında oluşabilecek problemlerin önüne geçmek adına, konutun ve varsa içerisindeki eşyaların fotoğrafları çekilebilir. Eğer ev eşyalı olarak kiralanacak ise ev sahibinin bıraktığı koltuk, dolap gibi eşyalar demirbaş olarak sayılır. Ev eşyalı değil ise duşakabin gibi banyo gereçleri, musluklar, kombi gibi evin temel gereçleri demirbaş kategorisine girer. Fotoğraflama sayesinde demirbaşlar belgelenmiş olur ve konutun kiralanmasının sonlanması durumunda depozito bedelinin belirlenmesinde anahtar rol oynar.

Evcil Hayvanlar

Tarafların uzlaşması gereken durumlardan biri de evcil hayvanların hanede barınmasıdır. Ev sahiplerinin bu konuda da konut kullanım şartlarını ayrıntılı bir şekilde belirtmesi gerekir. Evcil hayvanlara bağlı hasarların karşılanması veya evcil hayvan bulundurulup-bulundurulmamasına dair hususlara göre kiracı-ev sahibi ilişkisi kurulması daha sağlıklı olacaktır.

Kiradan Düşülebilecek Durumlar

Önceki kiracıdan kalma hasarlar, ev sahibinin isteğine göre yapılan düzenlemeler, güvenlik gereği yapılan tadilatlar vb durumlarda, maddi harcamalar kiradan düşülebilir. Ev sahibi bu tip kalemleri üstlenebilir.

Konutta Kiracı Durumu Olması

Satılan veya kiralanan konut içerisinde halihazırda bir kiracı bulunması olasıdır. Böyle bir durumda mevcut kira sözleşmesi yeni mülk sahibine devredilir. Sözleşmenin getirdiği sorumluluk, yükümlülük ve kazanımlar da yeni taraflara geçer. Kiracı ise belirlenmiş mevcut kira bedelini yeni ev sahibine ödemekle yükümlü olur.

Yeni mülk sahibi, kiracıya yazılı bir bildirim yaparak mülkün devredildiğini ve kira ödemelerinin kendisine yapılması gerektiğini bildirmesi gerekir. Eski sözleşme de süresi geçene kadar geçerliliğini koruyacaktır.

Diğer yandan devralan mülk sahibi, mevcut kiracıyı tahliye etmek isterse, tapu devrinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtarname göndererek tahliyesini istemelidir. İhtarın ardından kiracıya 6 ay kadar süre tanınır. Bu sürenin sonunda kiracı tahliye işlemini gerçekleştirmezse, ev sahibinin mahkeme ile tahliye hakkı doğmuş olur.

İşyeri Kiralamasındaki Durumlar

İşyeri kiralaması ve ev (konut) kira sözleşmesi arasındaki farklar, kullanım amacı üzerinden değişiklik göstermektedir. Konut kiralamalarında kişin barınması esas alınırken, işyeri kiralamalarında ana odak ticaret olur. Çatılı işyerleri Türk Borçlar Kanunu'nun genel kira hükümleriyle birlikte düzenlenir işyerlerinde kira artış oranı TÜFE’ye göre belirlenir. Konut kira sözleşmelerinden farklı olarak işyeri kiralamalarında fesih şartları daha esnek olur ve işyeri kiralamalarında kiracıdan ek olarak stopaj vergisi tahsil edilir.

Kiracının Hak ve Yükümlülükleri

Kiracıların da tıpkı ev sahipleri gibi hak ve yükümlülükleri vardır ve bunların başında kiracının sözleşmede belirtilen süre boyunca konutta kalma hakkı yer alır. Ayrıca kiracı, tahliye talebi durumunda yasal olarak belirtilen çıkış sürelerini talep etme hakkına da sahiptir. Yasalarla birlikte ev sahiplerinin tahliye talepleri de belli düzenlemelerle belirlenerek keyfi isteklerin önüne geçilir. Anlaşmalı tahliye durumlarında ise kiracı doğacak masrafları talep edebilmektedir.

Kiracının sorumlulukları ise sözleşmede yer alan ödeme sürelerine dikkat etmesi, varsa demirbaşların korunması, kiralanan haneye fiziksel zararlar verecek işlemlerden kaçınması, hane içerisinde yapılacak büyük değişiklerde ev sahibiyle ortaklaşması şeklinde sıralanabilir.. Aksi durumda kiracı depozito iptali ile karşılaşabilir.

Ev Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

Ev sahibi, sözleşmede belirlenen kira bedelini zamanında alma hakkına sahiptir ve aylık belirlenen tutarlar ilgili açıklama ile ev sahibinin hesabına yatırılmalıdır. Kira ödemelerinde zamanlamaya dikkat edilmesi de mühimdir. Aksi durumda ev sahibinin haklı fesih hakkı doğabilir. Aynı şekilde aidatların da zamanında ödenmemesi ev sahibinin kira sözleşmesini haklı nedenle feshine sebep olabilir.

Mülk kiralama amacına uygun kiralanmalıdır. Kiracı eğer konutu amacı dışında kullanırsa veya mala zarar verirse ev sahibinin tazminat talep etme hakkı vardır. Ayrıca ev sahibi eğer konutu kendi ve birinci derece akrabasının kullanacağını kanıtlarsa kiracıya, tahliye talebinde bulunabilir. Ev sahiplerinin yıl dönümlerinde, yasal çerçevede konutun kiralama bedelini güncelleme hakkı vardır. Eğer mülke zarar verilmişse depozitoyu ödememe, ev sahibinin yasal hakları arasındadır

Ev sahipleri de tıpkı kiracılar gibi sözleşmede belirtilen maddelere harfiyen uymalıdır. Konut sahibi de kiralanan mülkü sözleşmede belirtilen tarihte ve kullanılabilir bir durumda kiracıya teslim etmesi gerekir. Mülkün genel bakım ve onarım masrafları ev sahibine ait masrafları arasındadır.

Tahliye durumunda mülk zarar verilmeden teslim edilmişse ev sahibinin depozitoyu tahliye tarihinden itibaren en geç 3 ay içerisinde ödemiş olması gerekir. Konut sahibinin, kiracının mahremiyetine saygı göstermesi de esastır. Ev sahibinin, kiracının izni olmadan mülke girmesi, takip etmesi yasalara aykırı hususlar arasında yer alır

Hem Ev Sahibi Hem Kiracı için Çözümlerin Adresi: Ehane

Ev kiralama – kiraya verme süreçlerinin burada bahsettiğimiz çeşitli başlıklar özelinde ne kadar zorlu geçtiğini biliyoruz. Ehane olarak sizler için burada, bir tık uzağınızdayız. Blog sayfamızdan da Emlak sektörü içerikleri ile ilgili sorularınıza yanıt bulabilir, kira ödeme takibi mülk yönetimi, güvenilir kiracı bulma, mülkünüzün takip, tamir ve tadilatı hizmetlerimizden yararlanabilirsiniz. Ayrıca bize aklınıza takılan soruları da yöneltebilirsiniz.

Ehane kullanıcısı olmanın rahatlığını yaşamak için hemen talep formunu doldurabilirsiniz.

Berivan Bila

Yazar

Diğer yazılara göz atın

İletişim

Ehane’yi kullanmaya bugün başlayın!

Süreçlerinizi dijitalleştirerek Ehane'nin sunduğu kolaylıklardan faydalanın

Mülk sahibiyseniz
Kiracıysanız
Diğer sorularınız için