Kiracı Sözleşme Süresi Dolmadan Evden Çıkabilir Mi?
Genel kural olarak kira sözleşmeleri belirli bir süre için yapılır ve tarafların bu süreye sadık kalması beklenir. Kiracının sözleşme süresi dolmadan evden çıkmak istemesi durumunda bazı yükümlülükler devreye girer. Eğer kiracı, haklı bir neden olmaksızın (örneğin evde yaşanmayacak bir kusur oluşması gibi durumlar hariç) sözleşme bitmeden evi tahliye ederse, mülk sahibinin kira kaybını karşılamakla yükümlü olur. Yargıtay kararlarına göre bu süre genellikle "makul süre" olarak adlandırılır ve evin benzer koşullarda yeniden kiraya verilebileceği ortalama zamanı (genellikle 2-3 ay) kapsar.
Kiracı, sözleşme bitim tarihine 15 gün kala mülk sahibine yazılı bir bildirimde bulunursa, sözleşmeyi herhangi bir tazminat ödemeden feshetme hakkına sahip olur. Bildirim yapılmadığı takdirde sözleşme otomatik olarak bir yıl daha yenilenmiş sayılır.
Ev Sahibi Hangi Durumlarda Kiracıyı Tahliye Edebilir?
Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan bir yapıya sahip olsa da mülk sahiplerinin de belirli şartlar altında sözleşmeyi feshetme hakkı bulunur. Ev sahibinin "kontrat bitti, çık" deme hakkı, sadece 10 yıllık uzama süresi dolduğunda devreye girer. Bunun dışındaki hallerde fesih için haklı sebeplerin oluşması gerekir.
Mülk sahiplerinin sözleşmeyi feshedebileceği başlıca durumlar şunlardır:
- Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye: Mülk sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya iş yeri ihtiyacı doğarsa tahliye davası açılabilir.
- Yeniden İnşa ve İmar: Yapının esaslı bir onarıma girmesi, yıkılıp yeniden yapılması gerekiyorsa ve bu süreçte evde oturulması imkansızsa sözleşme feshedilebilir.
- İki Haklı İhtar: Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için iki kez haklı ihtar alırsa, mülk sahibi kira döneminin sonunda tahliye davası açabilir.
- 10 Yıllık Uzama Süresi: Kiracı 10 yıl boyunca uzama sürelerini kullanmışsa, mülk sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin, sürenin bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sonlandırabilir.
Kira Ödenmezse Sözleşme Hemen İptal Olur Mu?
Bir ay kira ödenmedi diye sözleşme kendiliğinden iptal olmaz. Bu durumda yasal prosedürün işletilmesi gerekir. Mülk sahibi, kirasını alamadığında noter aracılığıyla kiracıya bir ihtarname çeker ve ödeme için 30 gün süre verir (konut ve çatılı iş yerleri için). Eğer bu süre içinde ödeme yapılmazsa, temerrüt oluşur ve mülk sahibi tahliye davası açarak sözleşmeyi feshedebilir.
Burada en önemli detay, ödemelerin takibidir. Banka dekontları ve ödeme tarihleri mahkemede en güçlü delildir. Düzenli bir kira takibi alışkanlığınız varsa, hangi ayın ödenmediğini veya eksik ödendiğini saniyeler içinde tespit edebilir, yasal süreci gecikmeden başlatabilirsiniz.
Taraflar Anlaşarak Sözleşmeyi Sonlandırabilir Mi?
Kiracı ve mülk sahibi bir araya gelerek, sözleşme süresine veya yasal sebeplere bakmaksızın kira ilişkisini sonlandırma kararı alabilir. İleride bir uyuşmazlık çıkmaması adına anlaşmanın mutlaka yazılı bir protokol ile imza altına alınması ve anahtar teslim tutanağının düzenlenmesi gerekir. Anahtarın teslim edildiği tarih, kira sorumluluğunun bittiği tarih olarak kabul edilir.
Ödemelerin düzenli kontrol edilmesi ve gecikmelerin anında tespiti için bir kira takip sistemi kullanmak, sürecin ispatı açısından büyük kolaylık sağlar. Kira sözleşmelerinizin takibini yapmak, ödeme günlerini kaçırmamak, yasal zam oranlarını doğru hesaplamak ve tüm bu fesih süreçlerinde ihtiyacınız olan verilere anında ulaşmak bazen karmaşık bir hal alabilir. Ehane ile tüm mülk yönetim süreçlerinizi dijitalleştirerek, sözleşme bitiş tarihlerini önceden görebilir, ödemeleri otomatik takip edebilir ve kiracı-mülk sahibi ilişkilerinizi profesyonel bir zemine taşıyabilirsiniz. Olası bir anlaşmazlıkta ihtiyacınız olan tüm ödeme geçmişi ve sözleşme detayları cebinizde olsun istiyorsanız, Ehane uygulamasını hemen indirin ve mülk yönetiminde kontrolü elinize alın.
