Kiracı Kirayı Ödemezse İlk Olarak Ne Yapılmalı?
Kiracınız ödeme gününü geçirdiğinde hemen mahkeme yollarına başvurmak yerine öncelikle sağduyulu bir iletişim kurmak en akılcı yaklaşımdır. Bazen yaşanan gecikmeler sadece basit bir unutkanlıktan, banka sistemlerindeki anlık bir hatadan veya kısa süreli bir finansal sıkıntıdan kaynaklanabilir. Telefonla arayarak veya nazik bir yazılı mesaj göndererek durumu hatırlatmak, iyi niyetli bir başlangıç yapmanızı sağlar. Sözlü iletişimden sonuç alınamadığı veya oyalama taktikleriyle karşılaşıldığı durumlarda ise daha resmi bir dil kullanılarak yazılı bildirim aşamasına geçilmesi gerekir. Uygulanması gereken ilk adımların detayları şöyledir:
- Çeşitli iletişim kanallarını kullanarak durum tespiti yapan nazik bir hatırlatma mesajı göndermek.
- Gecikmenin temel nedenini öğrenerek şeffaf ve yapıcı bir diyalog kurmaya çalışmak.
- Ödeme yapılması için makul düzeyde kısa bir ek süre tanıyarak iyi niyeti resmen göstermek.
- Yapılan tüm telefon görüşmesi notlarını ve yazılı mesajlaşma kayıtlarını olası bir dava süreci için güvenli şekilde saklamak.
Bahsedilen adımların eksiksiz uygulanması, sürecin mahkemeye taşınmadan barışçıl yollarla çözülme ihtimalini ciddi oranda artırır. Anlaşmazlıkların masa başında çözülmesi, her iki taraf için de aylar sürecek zaman kaybından ve yüksek dava masraflarından tasarruf etme imkanı sunar. İletişim süreçlerinin sistemli işleyişi, ileride atılacak hukuki adımların alt yapısını sağlamlaştırır. Hukuki geçerliliği olan güçlü belgelerle hareket etmek, yaşanan mülk yönetim krizlerini hedeflenen süreden çok daha kısa sürede ortadan kaldırır.
Kiraya Veren İhtarnameyi Nasıl Çekmeli?
Sözlü uyarılardan veya mesaj yoluyla yapılan hatırlatmalardan olumlu bir sonuç alınamadığında, resmi yollara başvurmanın tam vakti gelmiş demektir. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname, yasal sürecin resmi olarak başladığını gösteren en güçlü ve itiraz edilemez belgedir. Hazırlanan ihtarname, karşı tarafa borcunu ödemesi için yasal bir süre tanıdığınızı ve aksi halde hukuki yollara başvurarak evin tahliyesini isteyeceğinizi devletin resmi kanalıyla bildirir. İhtarname hazırlanırken metnin içeriğinin eksiksiz ve yoruma kapalı olması son derece değerlidir. Hangi aya ait kiranın ödenmediği, borcun toplam miktarı, gecikme faizi talebi ve ödeme yapılması için tanınan yasal süre ihtarname metninde açık ve net bir şekilde belirtilmelidir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme için tanınması gereken asgari yasal süre tam otuz gündür. Gönderilen ihtarname kiracının eline ulaştığı andan itibaren söz konusu otuz günlük süre resmen işlemeye başlar. Otuz günün sonunda banka hesabınıza ödeme hala geçmemişse, ev sahibi için doğrudan tahliye davası açma hakkı doğar. İhtarnamenin noter kanalıyla gönderilmiş olması, tebligatın tam olarak hangi tarihte yapıldığının ispatı açısından vazgeçilmez bir hukuki detaydır.
İcra Takibi Yoluyla Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Sadece ihtarname çekmek yerine, içerideki alacağı tahsil etmek ve tahliye sürecini aynı anda başlatmak isteyen ev sahipleri için icra takibi en etkili yöntemlerin başında gelir. Hukuk dilinde tahliye talepli ilamsız icra takibi olarak isimlendirilen yöntem, birikmiş kira alacağının tahsili ile gayrimenkulün boşaltılması işlemlerini tek bir dosyada birleştirir. Yetkili icra dairesine yapılan resmi başvuru ile süreç resmiyet kazanır ve devletin icra organları devreye girer.
İcra takibi başlatıldığında, icra müdürlüğü borçlu tarafa bir ödeme emri gönderir. Hukukta örnek 13 olarak bilinen tebligat ulaştıktan sonra borçlunun önünde iki farklı yasal seçenek belirir. İlk seçenek, tebligatı aldığı günden itibaren yedi gün içinde borca itiraz etmektir. İtiraz edilmezse alacak miktarı kesinleşir. İkinci seçenek ise doğrudan ödeme yapmaktır. Konut kiralarında tebligatın ardından otuz gün içinde borcun tamamen kapatılması şarttır. Otuz günlük süre zarfında ödeme yapılmaz ve yedi günlük sürede itiraz da edilmezse, ev sahibi icra hukuk mahkemesine başvurarak tahliye talep etme hakkı kazanır. Hızlı, sistematik ve sonuç odaklı ilerleyen icra süreci, alacaklıyı koruyan en güçlü hukuki mekanizmalardan biridir.
İki Haklı İhtar Nedir ve Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Aynı kira yılı içerisinde ödemelerini birden fazla kez aksatan, düzensiz ödeme alışkanlığı olan kişiler için kanun koyucu özel bir yasal düzenleme tasarlamıştır. İki haklı ihtar kuralı, sürekli gecikme yaşatan ve ev sahibinin düzenli gelir akışını bozan kişilerin tahliyesini yasal güvence altına alır. Bir kiralama dönemi içinde, farklı aylara ait bedellerin ödenmemesi sebebiyle peş peşe veya aralıklarla iki ayrı ihtarname gönderilmesi durumunda belirtilen kural işlerlik kazanır ve ev sahibine dava hakkı verir. Kuralın geçerli olabilmesi için uyulması gereken hassas detaylar mevcuttur:
- Gönderilen iki ayrı ihtarnamenin, aynı kira yılı içindeki farklı aylara ait borçları konu alması zorunludur.
- İhtarnamelerin haklı sayılabilmesi için, uyarının kiracı ödeme yapmadan önce gönderilmiş olması şarttır. Ödeme yapıldıktan sonra çekilen ihtar haklı ihtar sayılmaz.
- Her iki ihtarnamenin de muhataba usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş olması yasal bir zorunluluktur.
İki haklı ihtar olgusu oluştuktan sonra, mevcut kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde sulh hukuk mahkemesinde doğrudan tahliye davası açılabilir. Dava aşamasında hakimin inceleyeceği yegane husus, çekilen ihtarların yasal şartları taşıyıp taşımadığı ve borcun zamanında ödenip ödenmediğidir. Şartların sağlandığı kanıtlandığı takdirde, mahkeme tereddütsüz tahliye kararı verir. Düzenli belge tutmanın ne kadar hayati olduğu dava aşamasında bir kez daha kanıtlanır.
Kira Alacaklarında Arabuluculuk Zorunlu Mu?
Hukuk sistemimizde yaşanan tıkanıklıkları gidermek ve dosya yükünü azaltmak amacıyla yakın geçmişte yepyeni bir yasal düzenleme hayata geçirilmiştir. Artık kira uyuşmazlıklarında doğrudan adliyeye gidip mahkeme açmak yerine arabuluculuk kurumuna başvurmak kesin bir dava şartı haline gelmiştir. Mahkemelerin iş yükünü hafifletmek ve tarafları yıllar sürecek davalar yerine birkaç haftada uzlaştırmak amacıyla tasarlanan sistem, davanın açılabilmesi için geçilmesi gereken zorunlu bir ilk basamaktır.
Taraflardan herhangi biri adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna başvuru yaptığında, devlet tarafından bağımsız ve tarafsız bir arabulucu atanır. Atanan arabulucu, her iki tarafı da ortak bir toplantı masasına davet ederek orta yolu bulmaya gayret eder. Yapılan görüşmeler sonucunda ödeme planı veya evin boşaltılması konusunda karşılıklı bir anlaşma sağlanırsa, hazırlanan arabuluculuk tutanağı kesinleşmiş mahkeme kararı hükmündedir. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise arabulucu resmi bir anlaşmazlık tutanağı düzenler. Alınan son tutanak dosyaya eklenerek mahkemeye başvurulur ve dava süreci başlatılır. Arabuluculuk mekanizması, krizleri diyalog yoluyla çözme potansiyeline sahip son derece yenilikçi bir uygulamadır.
Tahliye Taahhütnamesi Varsa Süreç Nasıl Hızlanır?
Kiralamanın en başında veya ilerleyen aşamalarında alınmış yasal olarak geçerli bir tahliye taahhütnamesi, ev sahibinin elini olağanüstü seviyede güçlendiren sihirli bir belgedir. Sözleşmede taraf olan kişinin, belirli bir tarihte evi hiçbir şarta bağlı kalmaksızın tahliye edeceğini kendi el yazısı ve imzasıyla beyan etmesi anlamına gelen taahhütname, aylarca süren yasal prosedürleri adeta kestirme yoldan çözer.
Eğer dosyanızda yasal şekil şartlarına birebir uygun düzenlenmiş bir tahliye taahhütnamesi yer alıyorsa, belge üzerinde yazılı olan tarihin gelmesiyle birlikte hiç vakit kaybetmeden yasal yollara başvurabilirsiniz. Belirtilen tarihten itibaren tam bir ay içinde doğrudan icra dairesine giderek tahliye talepli icra takibi başlatılır veya sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. İcra dairesi üzerinden ilerlemek çok daha pratik, masrafsız ve hızlı bir sonuç verir. Geçerli, tarihleri doğru atılmış ve imza inkarı yapılamayacak bir taahhütnameye yapılan yersiz itirazların mahkemece kaldırılması oldukça kolaydır.
Kiracı Evden Çıkmamakta Direnirse Ne Olur?
Mahkemeden veya yetkili icra dairesinden evi kesin olarak boşaltma kararı alınmasına rağmen, içerideki kişi evi kendi rızasıyla terk etmeyebilir. Yaşanan sert direnç karşısında ev sahibinin kendi imkanlarıyla, kaba kuvvet kullanarak, çilingir çağırıp evin kilitlerini değiştirerek kişiyi dışarı atma yetkisi kesinlikle bulunmaz. Yasal yolların dışına çıkarak kişisel müdahalede bulunmak, haklı olan ev sahibini aniden suçlu pozisyonuna düşürür ve haneye tecavüz, mala zarar verme gibi ciddi hapis cezası gerektiren suçlamalarla karşı karşıya bırakır.
Yasal tahliye işlemi, sadece ve sadece devletin yetkili resmi memurları aracılığıyla gerçekleştirilir. Kesinleşmiş kararla birlikte icra dairesi memurları, gerekli görülen hallerde emniyet güçleri eşliğinde tahliye edilecek adrese intikal eder. Kapı resmi çilingir yardımıyla tutanak tutularak açılır ve içeride bulunan tüm eşyalar yasal kurallar çerçevesinde özenle dışarı çıkarılarak yediemin deposuna teslim edilir. Ev tamamen boşaltılıp temizlendikten sonra, yeni kapı anahtarı resmi bir teslim tutanağıyla mülk sahibine iade edilir. Sabırlı davranmak ve sadece devletin sunduğu resmi hukuki kanalları sonuna kadar kullanmak, sürecin sıfır riskle ve tamamen kanuna uygun şekilde tamamlanması adına tek doğru yoldur.
Profesyonel mülk yönetimi konforunu doğrudan cebinize indiren yenilikçi altyapısı sayesinde, portföyünüzün finansal sağlığını düzenli kontrol edebilir, evrak kaybetme veya tahsilat unutma gibi insan kaynaklı hatalardan tamamen arınabilirsiniz. Geleneksel yöntemlerin yarattığı stresten uzaklaşmak, vakit kayıplarını sıfıra indirmek ve modern çağın sunduğu teknolojik yönetim rahatlığını yaşamak için hemen Ehane dünyasına adım atın, varlıklarınızı en akılcı şekilde büyütün.
