Miras Kalan Ev Kime Aittir? Tapu Paylaşımı Nasıl Olur?
Bir kişi vefat ettiğinde, sahip olduğu tüm taşınmaz mallar yasal mirasçılarına geçer. Bu taşınmazlar arasında bir ev varsa, ev mirasçılar arasında “elbirliği mülkiyeti” esasına göre paylaşılır. Yani, miras kalan ev üzerinde tüm mirasçılar birlikte hak sahibidir.
Elbirliği mülkiyeti, her bir mirasçının mülkiyetin tamamında hak sahibi olduğu ancak tek başına işlem yapamayacağı anlamına gelir. Bu nedenle, miras kalan bir evi kiraya vermek isteyen bir mirasçı, bunu tek başına yapamaz. Tüm mirasçıların ortak kararı alınmalıdır.
Tapu Paylaşımı ve İntikal İşlemleri
Miras kalan evin yasal olarak mirasçılara geçmesi için “veraset ilamı” alınmalı ve tapu intikali yapılmalıdır. Bu işlemler tamamlanmadan evin kiraya verilmesi hukuken mümkün değildir. Tapu intikali tamamlandıktan sonra mirasçılar ortak kararla evi kiraya verebilir, mülkü satabilir veya miras paylaşımıyla evin bir kişiye geçmesini sağlayabilir. Gayrimenkul danışmanından veya miras hukuku konusunda deneyimli bir avukattan destek almak süreci hızlandırır.
Miras Kalan Ev Kiraya Verilebilir mi?
Evet, miras kalan ev kiraya verilebilir. Ancak bunun için bazı hukuki şartların yerine getirilmesi gerekir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiraya veren kişi, taşınmaz üzerinde tasarruf hakkına sahip olmalıdır. Miras kalan evde tasarruf hakkı ise, tüm mirasçılara birlikte aittir. Bu durumda eğer tek mirasçı varsa, kişi doğrudan evi kiraya verebilir. Birden fazla mirasçı varsa, tüm mirasçıların yazılı onayı alınmalıdır.
Mirasçılar Arasında Anlaşma Zorunluluğu
Tüm mirasçılar evi kiraya vermeyi kabul ettiğinde, kira sözleşmesi tüm mirasçılar adına hazırlanır. Kiradan elde edilen gelir de pay oranına göre mirasçılar arasında bölüştürülür.cAncak taraflardan biri kiraya verme işlemine karşı çıkarsa, diğer mirasçılar tek başına kira sözleşmesi yapamaz. Miras kalan evin kiraya verilebilmesi için, mülkiyet paylaşımı ve mirasçı onaylarının tamamlanması gerekir.
Tüm Mirasçılar Onay Vermezse Ne Olur?
Mirasçılardan biri evin kiraya verilmesini istemiyorsa, çözüm için iki olasılık vardır. Miras ortaklığının devamı söz konusu ise kiralama işlemi yapılamaz. Ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) bulunuyorsa mirasçılar mahkemeye başvurarak evin satılmasını veya bir kişiye devrini talep edebilir. Dava sonucunda ev satılarak elde edilen gelir mirasçılar arasında paylaştırılır. Ancak süreç uzun ve maliyetli olabileceği için öncelikle uzlaşma tercih edilmelidir. Uzlaşma yoluyla yapılacak kiralama, tüm tarafların kazanç elde etmesini sağlar.
Miras Kalan Evi Kiraya Vermek İçin Gerekli Belgeler
Miras kalan mülkün tapu devri, mirasçıların sayısı, vergi yükümlülükleri ve kira sözleşmesi düzenlemeleri gibi birçok yasal detay bulunur. Miras mallarının yönetimi, Türk Medeni Kanunu’na göre belirlenir ve bu kapsamda kiraya verme işlemleri ancak belirli koşullar yerine getirildiğinde yasal hale gelir. Evin yasal olarak kiraya verilebilmesi için bazı belgelerin hazır olması gerekir. İşte temel evrak listesi:
- Veraset ilamı (mirasçılık belgesi)
- Tapu belgesi
- Kimlik fotokopileri
- Kira sözleşmesi
- Mirasçılardan alınmış yazılı muvafakat (onay) belgeleri
Belgelerle kira sözleşmesi hazırlanır ve noterden onaylanabilir. Noter onayı zorunlu olmasa da, taraflar arasında güvence sağlar. Kira bedelinin ödeneceği hesap, tüm mirasçıların onayıyla belirlenmeli veya ortak bir hesaba yönlendirilmelidir. Bu da ileride doğabilecek gelir paylaşımı uyuşmazlıklarını önler.
Miras Kalan Evde Vergi ve Beyan Yükümlülükleri
Kiraya verilen miras evi, gelir vergisi kapsamındadır. Mirasçılar, elde ettikleri kira gelirini her yıl Mart ayında beyan etmekle yükümlüdür. Vergi beyanı için yapılması gereken belli adımlar bulunur. Mirasçılar, kendi paylarına düşen kira gelirini ayrı ayrı beyan eder. Beyanname Gelir İdaresi Başkanlığı üzerinden online olarak verilebilir. Belirlenen istisna tutarının üzerindeki gelir vergilendirilir. Örneğin, evin yıllık kira geliri 180.000 TL ve 3 mirasçı varsa, her biri 60.000 TL gelir elde etmiş sayılır. Bu tutar yasal istisna sınırını aşıyorsa, gelir vergisi ödemekle yükümlüdürler. Kira gelirinin doğru beyan edilmemesi durumunda vergi cezalarıyla karşılaşılabilir. Bu nedenle muhasebe veya gayrimenkul danışmanlarından destek alınması önerilir.
Miras Kalan Evde Oturan Mirasçı Evi Kiraya Verebilir mi?
Bazı durumlarda mirasçılardan biri, miras kalan evde yaşamaya devam eder. Bu durumda, diğer mirasçılardan habersiz kiraya verme hakkı yoktur. Özellikle ev birden fazla mirasçıya kaldıysa, kiralama süreci tüm paydaşların ortak onayını gerektirir. Aksi halde taraflar arasında hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Evin içinde oturan kişi, mülkiyetin sadece bir kısmına sahiptir. Dolayısıyla taşınmaz üzerinde tek başına tasarruf yetkisi bulunmaz. Eğer diğer mirasçılar da kiraya verilmesini isterse, ev boşaltılarak kiraya verilebilir. Aksi halde mirasçılar arasında “haksız kullanım” nedeniyle tazminat talepleri gündeme gelebilir.
Kira Gelirinin Paylaşımı Nasıl Olmalı?
Miras kalan ev kiraya verildiğinde elde edilen kira geliri, miras pay oranlarına göre bölüştürülür. Eğer tüm mirasçılar eşit paya sahipse, kira geliri eşit şekilde paylaşılır. Bazı mirasçıların payı daha yüksekse, gelir buna göre orantılı bölünür. Kira gelirinin düzenli ve şeffaf şekilde paylaşılması, ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçer. Bu nedenle, kira bedeli genellikle ortak bir hesaba yatırılır ve paylar düzenli olarak dağıtılır.
Miras Kalan Evi Kiraya Vermenin Avantajları
Miras kalan evi kiraya vermek, hem ekonomik hem de mülkün korunması açısından avantajlı bir tercihtir. Düzenli kira geliri elde edilerek uzun vadeli bir kazanç yaratılır. Boş duran ev zamanla yıpranabilir; kiraya vermek kullanım ve bakım açısından faydalıdır. Mirasçılar evi satmak yerine gelir elde ederek ortaklığı sürdürebilir. Belirli limitlerin altında kalan kira gelirleri için vergi muafiyeti mümkündür.
Kiracıyla Yapılacak Sözleşmede Dikkat Edilmesi Gerekenler
Miras kalan evi kiraya verirken sözleşme hazırlanması son derece önemlidir. Kira sözleşmesinin açık ve yasal olması, hem mirasçılar hem de kiracı için güvence sağlar. Sözleşmede olması gereken temel unsurlar şunlardır:
- Mirasçıların isim ve pay oranları
- Kira bedeli ve ödeme tarihleri
- Kiralama süresi
- Evde yapılacak tadilat ve bakım sorumlulukları
- Tahliye koşulları
Kira sözleşmesi hazırlanırken, mirasçıların tamamının imzası olmalıdır. Aksi halde sözleşme geçersiz sayılabilir.
Miras Kalan Evi Satmak mı, Kiraya Vermek mi Daha Mantıklı?
Bu tamamen mirasçıların hedeflerine ve ekonomik durumuna bağlıdır. Eğer kısa vadede nakit ihtiyacı varsa, satış mantıklı olabilir. Ancak uzun vadeli ve sürdürülebilir bir kazanç hedefleniyorsa, kiralama çok daha avantajlıdır. Kiralama avantajları:
- Düzenli gelir akışı sağlar
- Mülkün değeri zamanla artar
- Vergisel avantajlar elde edilir
- Satış dezavantajları:
- Mülk elden çıkarılır
- Gelecekteki değer artışından yararlanılamaz
Profesyonel gayrimenkul yönetimi hizmetleri, mirasçıların en uygun kararı almasına yardımcı olabilir.
Miras Kalan Ev Kiraya Verirken Ehane Yanınızda
Miras kalan bir evi kiraya vermek, doğru bilgi ve profesyonel destek gerektirir. Ehane, mirasçılar arasındaki uzlaşma sürecinden kira sözleşmesi hazırlığına kadar tüm aşamalarda yanınızdadır. Ehane’nin deneyimli ekibi sayesinde Evinizin değerine uygun kira bedeli belirlenir. Miras kalan evinizi güvenle kiraya vermek ve düzenli gelir elde etmek istiyorsanız, Ehane ile iletişime geçin. Sizin için en doğru kiralama stratejisini birlikte oluşturalım.
