Kira Sözleşmesi Hazırlarken Nelere Dikkat Edilmeli?
Gayrimenkul kiralamalarında taraflar arasındaki anayasayı kira sözleşmesi oluşturur. Standart kırtasiye sözleşmeleri günümüzün karmaşık hukuki ihtiyaçlarını ve değişen borçlar kanunu maddelerini karşılamakta yetersiz kalır. Her mülk yönetimi sürecinin ve her kiralama işleminin kendine has dinamikleri vardır. Sözleşmenin güncel kanunlara uygun, açık ve yoruma kapalı maddeler içermesi gerekir.
Öncelikle sözleşmede kira artış oranının (TÜFE sınırlarına uygun olarak), ödeme tarihinin ve ödeme kanalının net bir şekilde belirtilmesi şarttır. Ayrıca depozito bedelinin ne kadar olduğu, hangi şartlarda iade edileceği ve döviz mi yoksa TL cinsinden mi tutulacağı sözleşmede yer almalıdır. Demirbaş listesinin detaylı bir şekilde sözleşmeye eklenmesi, kiracı mülkü boşalttığında oluşabilecek hasar tespit tartışmalarını önler. Kombi, ankastre ürünler veya mobilyaların marka ve modeline kadar yazılması, mülk sahibinin malını korur. Kefil şartı aranıyorsa, kefilin imzasının ve kefalet limitlerinin hukuki geçerlilik şartlarını taşıması gerekir. Aksi takdirde, kefalet geçersiz sayılabilir ve tahsilat sorunu yaşanabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Mülk sahiplerinin kendilerini en çok güvenceye almak istedikleri konulardan biri, gerektiğinde kiracıyı sorunsuz bir şekilde tahliye edebilmektir. Türk Borçlar Kanunu, kiracıyı koruyan bir yapıya sahiptir ve geçerli bir sebep olmadan tahliye işlemi oldukça zordur. İşte bu noktada tahliye taahhütnamesi devreye girer. Ancak bu belgenin geçerli olabilmesi için çok sıkı şekil şartlarına uyulması gerekir.
En önemli kural, taahhütnamenin kira sözleşmesi ile aynı tarihte imzalanmamış olmasıdır. Yargıtay kararlarına göre, kiracı mülkü kiralama baskısı altındayken, yani sözleşme anında imzalanan taahhütnameler geçersiz kabul edilir. Taahhütnamenin, mülk teslim edildikten makul bir süre sonra (örneğin birkaç hafta veya bir ay sonra) özgür iradeyle imzalanmış olması gerekir. Ayrıca tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi ve belgenin yazılı olması şarttır. Boş bir kağıda imza attırmak veya tarih kısmını sonradan doldurmak, belgenin iptaline yol açabilecek riskli hamlelerdir. Noter huzurunda yapılan taahhütnameler, imza inkarını önlediği için ispat gücü en yüksek olanlardır.
DASK ve Konut Sigortası Poliçeleri Ne Zaman Yenilenmeli?
Türkiye gibi deprem kuşağında yer alan bir ülkede, sigorta poliçeleri birer kağıt parçasından öte, mülkün varoluş garantisidir. Zorunlu Deprem Sigortası (DASK), tapu işlemlerinde ve elektrik-su aboneliklerinde zorunlu tutulsa da, asıl önemi olası bir afette binanın yeniden inşa bedelini karşılamasıdır. Ancak DASK poliçeleri yıllık olarak düzenlenir ve her yıl yenilenmesi gerekir. Yenilenmeyen bir poliçe, deprem anında hiçbir ödeme alamamanız anlamına gelir.
DASK'ın yanı sıra, özel konut sigortaları da mülkü yangın, sel, hırsızlık ve kiracı kaynaklı hasarlara karşı korur. Burada dikkat edilmesi gereken en hassas nokta, "eksik sigorta" riskidir. İnşaat maliyetlerinin hızla arttığı dönemlerde, poliçedeki teminat bedeli mülkün güncel yeniden yapım maliyetinin altında kalabilir. Bu nedenle sigorta poliçelerinin sadece tarihi geldiğinde değil, piyasa koşulları değiştikçe "zeyilname" ile güncellenmesi gerekir. Teminat bedellerinin güncel metrekare maliyetlerini karşıladığından emin olmak, yatırımınızı enflasyona karşı korumanın bir yoludur.
Kira Gelir Vergisi Beyanında Hangi Belgeler Saklanmalı?
Gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri) elde edenler için vergi dönemi, düzenli arşivlemenin meyvesini verdiği dönemdir. Vergi dairesi, beyan edilen gelir ve giderlerin ispatını talep edebilir. "Götürü gider" yöntemi yerine "gerçek gider" yöntemini seçen mülk sahipleri, mülk için yaptıkları harcamaları vergiden düşebilirler. Ancak bunun için faturaların ve makbuzların eksiksiz saklanması gerekir. Saklanması gereken belgeler şunlardır:
- Mülk için yapılan ısı yalıtımı ve mantolama faturaları.
- Kombi, asansör gibi demirbaş yenileme harcamaları.
- Mülkün satın alınması için kullanılan konut kredisi faiz dökümleri.
- Ödenen emlak vergisi ve sigorta poliçe makbuzları.
- Son beş yıl içinde alınan konutlar için satın alma bedelinin %5'lik kısmına dair hesaplamalar.
Bu belgelerin dijital veya fiziksel olarak 5 yıl boyunca (zamanaşımı süresi) saklanması gerekir. Olası bir vergi incelemesinde ibraz edilemeyen giderler, cezalı vergi tarhiyatına neden olabilir.
Enerji Kimlik Belgesi Almak Zorunlu Mu?
Enerji verimliliği kanunu kapsamında, binaların enerji tüketim sınıfını gösteren Enerji Kimlik Belgesi (EKB) artık isteğe bağlı bir belge değil, yasal bir zorunluluktur. Mevcut binalar için 2020 yılından itibaren alım-satım ve kiralama işlemlerinde EKB ibrazı şart koşulmuştur. Tapu müdürlüklerinde satış işlemi yapılırken veya yeni bir kiracı abonelik açtırırken bu belge sorgulanabilir.
EKB, binanın enerji performansını A ile G arasında sınıflandırır. C sınıfı ve üzeri binalar daha verimli kabul edilirken, alt sınıflar gelecekte daha yüksek emlak vergisi veya enerji maliyetleriyle karşılaşabilir. Belgenin geçerlilik süresi 10 yıldır. Süresi dolan belgelerin yenilenmesi ve binada enerji verimliliğini artıran bir tadilat yapıldıysa belgenin revize edilmesi gerekir. Mülkünüzün değerini korumak ve yasal engellere takılmamak için EKB'nin güncel olması şarttır.
Apartman Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu Neyi İfade Eder?
Bir apartman veya site dairesi satın aldığınızda, aslında o yapının "Yönetim Planı"nı da kabul etmiş sayılırsınız. Yönetim planı, kat malikleri arasındaki ilişkileri düzenleyen, tapuya şerh edilmiş bir tür iç tüzüktür. Mülkünüzü ofis olarak kiraya verip veremeyeceğiniz, evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği veya dış cepheye klima ünitesi takıp takamayacağınız genellikle bu planda yazar.
Mülk sahiplerinin, tapu müdürlüğünden yönetim planının bir kopyasını temin etmesi ve incelemesi gerekir. Planın güncel yasalarla çelişen maddeleri varsa, kat malikleri kurulu kararıyla değiştirilmesi gerekebilir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) gereği yapılan apartman genel kurul toplantı tutanakları ve alınan kararlar da hukuki belge niteliğindedir. Özellikle aidat artışları, demirbaş toplanması gibi kararların alındığı toplantı tutanaklarına hakim olmak, haksız ödeme taleplerine karşı mülk sahibini korur. İleride doğabilecek aidat borcu davalarında, usulüne uygun alınmamış kararlara itiraz hakkınız saklıdır.
Tapu ve İskan Belgesi Kayıplarında Ne Yapılmalı?
Mülkiyet hakkının en temel ispatı olan tapu senedinin kaybolması, mülkiyet hakkının kaybolduğu anlamına gelmez ancak işlem yapma hızınızı yavaşlatır. Tapu kayıtları dijital ortamda (TAKBİS) tutulduğu için fiziksel belgenin yenilenmesi kolaydır. Ancak asıl sorun, "İskan Belgesi" (Yapı Kullanma İzin Belgesi) eksikliğinde yaşanır. Bir yapının projesine uygun olarak tamamlandığını gösteren iskan belgesi yoksa, o yapı hukuken "inşaat" vasfındadır (Kat İrtifakı). İskanı alınmamış binalarda elektrik ve su faturaları şantiye tarifesinden (daha pahalı) ödenebilir ve bankalar konut kredisi vermekte isteksiz davranabilir. Mülkünüzün iskan belgesinin olup olmadığını belediyeden sorgulamak ve eğer varsa bir suretini dijital arşivinize eklemek akıllıca olacaktır. Eğer iskan yoksa, imar barışı belgeleri veya yapı kayıt belgelerinin doğruluğu ve güncelliği kontrol edilmelidir. Satış aşamasında iskan durumu, alıcıların ilk sorduğu sorulardan biridir ve belgenin varlığı mülkün değerini doğrudan artırır.
Ehane ile Dijital Arşiviniz Her An Yanınızda
Tüm bu belgeleri takip etmek, yenileme tarihlerini hatırlamak ve fiziksel dosyalar arasında kaybolmadan yönetmek gözünüzü korkutuyor olabilir. Ehane, mülk yönetiminin hukuki ve bürokratik yükünü omuzlarınızdan alan akıllı bir asistan olarak yanınızda. Kira sözleşmelerinizi, sigorta poliçelerinizi, vergi makbuzlarınızı ve tapu kayıtlarınızı Ehane'nin güvenli dijital arşivinde saklayabilirsiniz. Poliçe yenileme tarihleri veya sözleşme bitiş süreleri yaklaştığında size hatırlatmalar gönderen Ehane, yasal süreleri kaçırmanızı engeller. Profesyonel mülk yönetimi disiplinini cebinize taşıyan bu uygulama ile belgeleriniz her zaman güncel, yatırımınız her zaman güvende kalır. Kağıt işleriyle boğulmak yerine, mülklerinizin keyfini sürmek için Ehane'yi hemen keşfedin.
