Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali
Bir gayrimenkul satış işleminin yasal olarak geçerli olabilmesi için işlemi yapan tarafların ayırt etme gücüne sahip olması gerekir. Hukukumuzda buna fiil ehliyeti denir. Eğer satışı yapan kişi işlem sırasında akıl hastalığı, yaş küçüklüğü veya yaşlılığa bağlı zihinsel yetersizlik gibi nedenlerle ne yaptığının bilincinde değilse, yapılan satış işlemi geçersiz sayılır. Bu tür durumlarda, satış işlemi üzerinden yıllar geçse bile, ehliyetsizliğin raporlarla kanıtlanması halinde tapu iptal edilebilir. Özellikle yaşlı bireylerin gayrimenkul satışlarında, ileride doğabilecek itirazların önüne geçmek için işlem günü sağlık raporu alınması bu yüzden sıkça başvurulan bir yöntemdir. Profesyonel mülk yönetimi süreçlerinde de bu tür belgelerin saklanması, olası risklere karşı bir kalkan görevi görür.
Mirasçılardan Mal Kaçırma (Muris Muvazaası)
Türkiye'de tapu iptal davalarının en sık görülen sebeplerinden biri halk arasında mirasçılardan mal kaçırma olarak bilinen muris muvazaasıdır. Bu durum, bir kişinin mirasını yasal mirasçılarından (genellikle diğer çocuklarından veya eşinden) kaçırmak amacıyla, aslında bağışladığı bir mülkü tapuda satış gibi göstermesiyle oluşur.
Miras bırakan kişi, sağlığında bir çocuğuna veya üçüncü bir kişiye bedelsiz veya çok düşük bedelle devir yapıp bunu tapuda normal bir satış gibi gösterirse, diğer mirasçılar bu durumu fark ettiğinde dava açaTapu kesin ve değişmez bir belge gibi görünse de bazı durumlarda iptal edilmesi söz konusu olabilir. Tapu iptal ve tescil davaları genellikle yolsuz tescil, hata, hile veya kanuna aykırı işlemler sonucunda ortaya çıkar.bilir. Mahkeme, gerçekte para alışverişi olmadığını ve amacın miras hakkını engellemek olduğunu tespit ederse tapuyu iptal eder ve mülkü terekeye dahil ederek paylaştırır.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması
Gayrimenkul alım satım işlemlerinde vekaletname kullanımı oldukça yaygındır. Ancak vekil tayin edilen kişi, vekalet verenin yararına hareket etmek zorundadır. Eğer vekil, kendisine verilen yetkiyi kötüye kullanarak mülkü değerinin çok altında bir fiyata kendi yakınına satarsa veya vekalet vereni zarara uğratacak bir işlem yaparsa, bu işlem hukuka aykırı kabul edilir.
- Vekilin sadakat borcuna aykırı davrandığı durumlarda:
- Satış işlemi şüpheli derecede düşük bedelle yapılmışsa,
- Vekil ile alıcı arasında işbirliği veya yakınlık varsa,
Mülk sahibi bu satıştan habersiz bırakılmışsa tapu iptal davası açılabilir.
Aile Konutu Şerhine Aykırı Satışlar
Medeni Kanun, ailenin yaşadığı konuta özel bir koruma getirmiştir. Eşlerden biri, tapu kendi üzerine olsa bile, ailenin barındığı konutu diğer eşin açık rızası olmadan satamaz veya ipotek ettiremez. Eğer tapu kütüğünde aile konutu şerhi varsa, tapu memuru zaten diğer eşin rızasını arar. Ancak şerh konulmamış olsa bile, evin aile konutu olduğu ispatlanabilirse, rıza alınmadan yapılan satışlar mahkeme kararıyla iptal edilebilir. Bu durum, gayrimenkul alıcılarının da mutlaka dikkat etmesi gereken, satın aldıkları evin aile konutu olup olmadığını araştırmalarını gerektiren bir husustur.
İmar ve Kadastro Hatalarından Kaynaklanan Sorunlar
Bazen tapu iptali, kişilerin kötü niyetinden değil, idari ve teknik hatalardan kaynaklanabilir. Kadastro çalışmaları sırasında sınırların yanlış çizilmesi, bir mülkün yanlışlıkla başkası adına tescil edilmesi veya orman arazisi, kıyı kenar çizgisi gibi devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin özel mülkiyete konu edilmesi gibi durumlarda tapu iptali gündeme gelir. Özellikle orman vasfını yitirmemiş arazilerin şahıslar adına tescil edildiği anlaşıldığında, devlet bu tapuların iptalini talep edebilir.
Eğer siz de sahip olduğunuz gayrimenkullerin hukuki ve finansal takibini yaparken zorlanıyor, belgeler arasında kayboluyor ve süreçleri profesyonel bir zemine oturtmak istiyorsanız Ehane tam size göre. Ehane, mülklerinizle ilgili tüm sözleşme, tapu ve sigorta evraklarını dijital ortamda güvenle saklamanızı sağlarken, kritik tarihleri size hatırlatarak olası hak kayıplarının önüne geçer. Mülk yönetimi sürecini stresten uzak, güvenli ve organize bir hale getirmek için Ehane uygulamasını hemen indirin ve geleceğinizi bugünden güvence altına alın.
