Yeni Ev Sahibi Kiracıya Ne Zaman İhtar Çekmelidir?
Tapu devrinin tamamlanmasının ardından işletilmesi gereken en önemli aşama, noter onaylı resmi bildirimin süresidir. Kanun koyucu, mülkü yeni edinen kişiye durumu kiracıya bildirmesi ve tahliye talebini iletmesi için kesin bir takvim sunar. Satın alma tarihinden itibaren tam bir ay içinde kiracıya noter kanalıyla yazılı ihtarname gönderilmesi zorunludur. Noter ihtarnamesinde bulunması gereken temel unsurlar şunlardır:
- Gayrimenkulün yeni sahibine ait kimlik, iletişim ve güncel tapu tescil bilgileri.
- Eski sözleşmenin şartları gereği kiranın yatırılacağı yeni banka hesap numarası (IBAN).
- Mülkün bizzat kendisi veya bakmakla yükümlü olduğu yakınları için konut ya da iş yeri ihtiyacı sebebiyle kullanılacağına dair açık beyan.
- Kanunun tanıdığı altı aylık yasal tahliye süresinin kiracıya resmen hatırlatılması.
İhtarnamenin kiracının eline fiilen ulaştığı tarih, hukuki süreçlerin başlangıç noktası sayılır. Bir aylık süreyi kaçıran yeni malik, ancak eski sözleşmenin bitiş tarihini bekleyerek dava açma yoluna gidebilir. Bu sebeple tapu dairesinden çıkar çıkmaz noter işlemlerini başlatmak zaman kaybını önler.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Hangi Koşullarda Açılır?
Yeni malikin kiracıyı çıkarabilmesi için öne sürdüğü konut veya iş yeri gereksiniminin kanun önünde geçerli sayılması gerekir. Mahkemeler, tahliye taleplerinde ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını titizlikle inceler. Sırf evi daha yüksek bedelle başkasına kiraya vermek veya mülkü boş şekilde satılığa çıkarmak amacıyla yapılan başvurular hakimler tarafından reddedilir.
Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için bu konuta ihtiyaç duyması şarttır. Eğer kişinin aynı ilçe sınırları içinde oturabileceği boş ve benzer nitelikte başka bir evi bulunuyorsa, mahkeme ihtiyacın samimi olmadığına hükmeder. Kiracının tahliyesini talep eden ev sahibinin mevcut barınma durumunu, kirada oturup oturmadığını veya çalıştığı yere olan mesafesini belgelerle ispatlaması beklenir.
Yeni Malikin Tahliye için Altı Aylık Süresi Nasıl Hesaplanır?
Satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde noterden ihtarname çeken ev sahibi, kiracıya evi boşaltması için altı aylık bir süre tanımakla yükümlüdür. Kiracı, tebligatı aldığı andan itibaren bu altı ay boyunca mevcut şartlarda oturmaya ve kirasını yeni hesap numarasına düzenli ödemeye devam eder. Altı aylık süre dolmadan kiracıyı evden zorla çıkarmak veya tahliye davası açmak hukuken imkansızdır.
Altı aylık yasal sürenin sonunda kiracı mülkü rızasıyla tahliye etmezse, yeni malik Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açma hakkı kazanır. Ancak taraflar dilerse eski sözleşmenin dönem sonunu da bekleyebilir. Eğer eski kira sözleşmesinin bitişine altı aydan daha kısa bir süre kalmışsa, yeni malik sözleşme bitim tarihinden itibaren bir ay içinde de doğrudan dava açma hakkını kullanabilir. Her iki yoldan hangisinin daha hızlı sonuç vereceğini hesaplamak ev sahibinin stratejisine bağlıdır.
Satın Alınan Evdeki Eski Kira Sözleşmesi Geçerli Midir?
En sık düşülen yanılgılardan biri, tapu el değiştirdiğinde eski sözleşmenin hükümsüz kaldığı düşüncesidir. Kanunlar kiracıyı koruma altına alarak mülkiyet el değiştirse bile sözleşmenin tüm maddeleriyle geçerliliğini koruduğunu belirtir. Yeni malik, eski ev sahibinin hak ve borçlarına aynen halef olur.
Eski sözleşmede yer alan depozito miktarı, kira artış oranları, ödeme günleri ve kullanım şartları yeni dönemde de aynen devam eder. Yeni ev sahibi "ben bu fiyata evi kiralamam" diyerek keyfi bir kira artışı talep edemez; artışlar yine yasal sınırlar ve sözleşme hükümleri çerçevesinde gerçekleşir. Eski ev sahibine verilmiş olan depozito bedelinin sorumluluğu da yeni malike geçer; yani ev tahliye edildiğinde depozitoyu kiracıya iade etmekle yükümlü olan taraf yeni mülk sahibidir.
Tahliye Edilen Ev Yeniden Kiraya Verilebilir Mi?
Kanun, ihtiyaç sebebiyle kiracısını tahliye ettiren mülk sahiplerine ciddi kısıtlamalar ve yaptırımlar getirir. Yeniden kiralama yasağı olarak bilinen bu düzenleme, ev sahiplerinin ihtiyaç iddiasını kötüye kullanmasını engellemeyi amaçlar. Yeniden kiralama yasağı kapsamındaki temel kurallar şunlardır:
- İhtiyaç gerekçesiyle tahliye edilen bir taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz.
- Ev sahibi mülkü üçüncü bir kişiye kiralarsa, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.
- Mülkte esaslı bir onarım veya yeniden inşa çalışması yapılmışsa, tadilat sonrası öncelikli kiralama hakkı yine eski kiracıya aittir.
Yasal yaptırımlar sebebiyle, gerçekten oturma ihtiyacı bulunmayan yatırımcıların tahliye süreçlerini başlatırken hukuki sonuçları dikkatle tartması gerekir.
Yeni Ev Sahibi Mevcut Kiraya Ara Zam Talep Edebilir Mi?
Tapu devri gerçekleştikten sonra yatırımcıların en çok merak ettiği konuların başında kira bedelinin güncellenmesi gelir. Gayrimenkulü yeni satın alan kişi, sırf mülkün sahibi değiştiği gerekçesiyle kiracıdan ara zam talep etme yasal hakkına sahip değildir. Yasal mevzuat, eski kontratın tüm şartlarıyla birlikte yeni döneme aynen devrolduğunu açıkça belirtir. Sözleşme yenileme tarihi gelmeden, kiralama bedeli üzerinde tek taraflı bir değişiklik yapmak veya ara bir artış istemek hukuken kesinlikle imkansızdır. Yeni bir sözleşme dayatması yapmak da yasalara tamamen aykırı kabul edilir.
Ancak kontratın yasal yenileme ayı geldiğinde, devletin belirlediği resmi oranlar doğrultusunda normal yasal artış gerçekleştirilir. Şayet mülkteki kiralama ilişkisi ilk başlangıcından itibaren beş yılı doldurmuşsa, yeni malik doğrudan kira tespit davası açarak bedelin güncel piyasa koşullarına uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir. Beş yılın altındaki sözleşmelerde ise taraflar arasında karşılıklı uzlaşma sağlanmadığı sürece kanuni artış sınırlarının üzerine asla çıkılamaz. Ev sahibinin değişmesi, kiranın aniden piyasa rayiçlerine çekileceği anlamı taşımaz.
Arabuluculuk Süreci Dava Öncesinde Zorunlu Mudur?
Kira uyuşmazlıklarında yargı yoluna başvurmadan önce arabulucuya gitmek yasal bir dava şartıdır. Altı aylık yasal süre dolduktan sonra doğrudan mahkemeye dilekçe vermek davanın usulden reddedilmesine yol açar. Ev sahibi, öncelikle adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına başvurarak resmi süreci başlatmalıdır. Arabuluculuk görüşmelerinde taraflar tarafsız bir hukukçu eşliğinde bir araya gelir. Bu aşamada taşınma masraflarının karşılanması, tahliye için makul bir ek süre verilmesi veya belirli bir bedel üzerinde uzlaşılması gibi esnek çözümler üretilebilir. Görüşmeler neticesinde anlaşma sağlanırsa düzenlenen tutanak mahkeme ilamı niteliği kazanır. Anlaşma sağlanamaması halinde ise alınan son tutanak ile birlikte Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılır.
İçinde kiracısı bulunan bir gayrimenkul satın aldığınızda yasal bildirimleri, sözleşme devirlerini ve tahliye takvimini manuel olarak takip etmek karmaşık ve riskli bir hale gelebilir. Ehane uygulaması, yeni edindiğiniz mülklerin tapu kayıtlarını, eski ve yeni sözleşme dökümlerini, noter ihtarnamelerini ve resmi tebligat tarihlerini güvenli dijital arşivinde saklar. Otomatik hatırlatıcılar sayesinde yasal süreleri asla kaçırmaz, kiracınızın aylık ödemelerini entegre bankacılık altyapısıyla anlık izlersiniz. Tüm finansal aşamaları tek bir akıllı panelden yöneterek yatırımlarınızı güvenceye almak için vakit kaybetmeden Ehane uygulamasını keşfedin. Mülk yönetiminde yeni nesil dijital kolaylıklarla tanışın ve yatırımlarınızın kontrolünü güvenle sağlayın.
